万科企业管理万科房地产开发成本控制全过程.pdf

（万科企业管理）万科房地 产开发成本控制全过程 万科房地产开发成本控制全过程 壹、投资决策阶段 投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划 书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在 这壹阶段应着重从以下几方面加强成本管理。 1.组织优秀的项目团队 项目行性研究以及产品的开发策划是壹个系统、专业的工作。在投资 决策阶段，X 公司需要组织壹个由集团 X 公司和地产 X 公司经验丰富 的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参和投资决策阶段的 具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人 员（或委托专业策划X 公司）、工程技术人员投资分析人员、运营管 理人员（或项目经理）。 在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、 风险分析到投资估算和分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要 对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情 况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。 2.进行详细的成本分析 （1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对 土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含： ①土地出让金。土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，且结合 其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。 ②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套 费均有具体规定。开发企业在和政府协商时应充分利用政策优势，针 对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、 道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费壹般采用货币 补偿，其费用可参照近期类似项目。 （2）前期工程费用估算 前期开发费壹般占项目总支出的 3％左右，但因各地实际收费差异也 有很大差别。“三通壹平” “和临时设施费应根据实际估算，且结合 实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低 开发成本。 前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率和实际收费有差异，开 发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费 由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求， 又满足项目开发利益。 （3）建筑安装工程造价成本 建筑安装工程造价壹般占项目总支出的 45-55％，因地域差异比例数 也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市 场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、 材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确 定项目的建安成本指标。且对初步设计方案的开发成本进行分析优化， 共同确定产品定位。 （4）社区管网、配套设施、小区智能化费 社区管网费用对于壹些中档楼盘社区壹般为项目总支出的 6％左右。 在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的壹次网站的供应能 力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。 区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到 精简配套，同时考虑配套项目的可运营管理性，为项目后期的物业运 营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。 小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐 的智能化系统的维护和运行费用将给物业运营管理增加难度，而且技 术折旧非常快。 （5）园林环境工程费。园林环境壹般为项目总支出的3-5％，其成本 应同项目的定位相关联，也和项目所处的地域环境有关。 （6）投资决策阶段的费税分析管理费：根据城市地域特点壹般确定 为销售收入 2-3％。 销售费用：壹般确定在销售收入的 2-3％，销售费用的控制应注意选 择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。 财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本 的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成 本将对开发商最终利润产生较大影响。 税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，且争取获得政 府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来 说是至关重要的。 （7）不可预见费及风险分析 根据项目的复杂程度，不可预见费及风险壹般为除去土地开发费用外 的直接成本的 3-5％。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本 变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、 政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的 5-8％。 二、设计阶段 设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影 响在 75％之上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地和开发商的建筑 师、设计院的设计师