经典零售商业物业管理.ppt

(二)大型货仓式商店的物业管理 ..... * 补充：零售商业物业管理内容 商业物业与居住物业等管理的不同之处是： 既要考虑业主，又要照顾顾客； 既要做好服务，又要做好经营。 ..... * （一）一般性管理 即常规性物业管理内容 （二）特殊管理（营销性内容） １.物业分析 （1）辐射区域分析 该区域可能的顾客流量 包括 消费者行为、喜好偏向、购买力分析 竞争条件分析 ..... * 商业辐射区域通常可分为三部分： 　 　　　　　　　　　　营业额所占比例 主要区域（直接或相邻区域）60%~75% 次要区域（市级5~10公里） 15%~20% 边界区域（市级15公里以外） 5%~15% ..... * 影响商业物业辐射区域和影响范围的因素： 物业的规模、位置、类型、品牌等。 人们一般购买行为倾向的极限距离： 食品：1~2公里 服装等：5~8公里 大宗综合性购物：10公里以上 ..... * fd fd fd fd fd fd fd fd fd 第四章 零售商业物业管理 ..... * 第一节 概述 一、零售商业物业概念 原意：为各类物品零售提供空间场所的物业。 现在：销售物品、服务为主的多功能物业。 ..... * 二、零售商业物业的类型 按产权性质分有： （１）即时转移产权型（先售后赎） 经营上称为投资保本型 （２）分散产权型 大型物业分开拆散出售（可以反租） （３）统一产权型 一个企业（或业主）拥有一个大型商业物业产权 ..... * 按规模和辐射范围分为： 社区型、片区型、区域型、城市中心型 按结构分：敞开式的市场和广场型 封闭的购物中心型 按出售商品类别分：专业型和综合型 按功能分：综合性的专业购物中心型 商住两用型 零售商业发展动态：从传统的百货商店， 向多业态、综合性、大型化、时尚性、智能化等方向转化、发展。 ..... * 三、零售商业物业运作的主要理论 1．中心地理论 消费者单一目的购物不会选择离家较远的地段（购物效用最大化）。 一次购物能买回多种不同商品可以吸引购物者远行。 ..... * 2．同类零售店聚集理论 降低价格不会引发垄断 消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售服务方式等因素 消费者多有货比三家的购物心理，比较选择能降 低不确定性 规划良好的零售商业物业可以协调零售店组合，能实现聚集效应 实践经验： ● 较低档次商品零售店限制在一家（不至于产生正面价格竞争） ● 高档商品零售店需引入较多同类店 ..... * 3．需求外部效应理论 主力店产生需求外部效应，为小零售店带来客流 选好品牌、信誉、档次、服务质量俱佳主力店至关重要 可以给主力店较大租金折扣优惠 ..... * 应用： 将主力店安排在物业内主要通道的两端，两侧布置小的专卖店 尽量避免死胡同式通道设计 将各类服务店尽量安置在中心或侧面靠近出入口的地方 干洗店和宠物店尽量远离餐厅和快餐店 楼梯转角和中庭附近空余位置出租给临时摊位（让其试用） ..... * 第二节 购物中心及其管理 ..... * 一、购物中心的概念 美国国际购物中心协会（ICSC）对购物中心的定义： 购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业、服务设施的组合。 ..... * 定义的属性可以归纳为五个基本要素： ①产权归属——单一产权所有者。 ②经营管理模式——统一管理。 ③提供服务的内容——提供零售和其它商业设施。 ④附属设施——提供泊车位。 ⑤体量与定位——无统一规定。 ..... * 购物中心的大小和定位一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定。 根据选址和商圈不同，购物中心可分为：近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。 美国将其分为3种形态： 摩尔、户外中心、混合型中心。 ..... * 第一个购物中心建成于20世纪初的马里兰州巴尔的摩市中心以北9km的郊区，由6家商店组成。 第一个购物商城Sou