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市场调查年月山东德州市房地产 市场调查研 2012 年 3 月 目录 前言………………………………………………………………………1 市场背景篇 第一章宏观政策研究…………………………………………………2 一、2011 年房地产相关政策………………………………………2 二、央行历次调整利率时间细则一览表…………………3 第二章德州宏观经济研究……………………………………………4 一、城市基本情况…………………………………………………4 二、宏观经济研究…………………………………………………6 市场分析篇 第三章 德州房地产市场研究…………………………………………9 第四章 土地市场 第五章 房地产市场 第六章 房地产投资 第七章 市场表现 第八章 市场预测 第九章客户需求综述……………………………………………… 一、地域住宅消费心理特点分析………………………………… 二、目标客户群定位分析………………………………………… 三、需求市场综述………………………………………………… 对贵司项目市场战略及销售价格建议……………………………… 结束语………………………………………………………………… 前言 前行中的理解，变革中的发展 2011 年是国内外经济形式最复杂的一年，在这一年里外部经济环境恶劣，世界经 济增长放缓，国际金融市场剧烈动荡，欧洲债务危机爆发、美国通胀形势严峻EQ3 推出不利、全球股市震荡之中大幅下挫；在国内方面，CPI 高起、人力成本上涨、 企业在转型期中找不到方向，部分中小企业以赚快钱为目的大量投资信托、房地 产，从而引起了 “信贷风波”。我们在 “称为稳健、实为紧缩”货币政策下进入 了2012 年。2012 年整体经济发展定调为 “稳中求进”，也就是说2012 年国家在 正视困难的前提下，积极发展经济、调整经济结构成为了摆在各个行业面前的重 要问题。 而房地产行业作为国家重要组成部分，承担着更多的经济、社会责任，在理解国 家总体政策的前提下，积极进行行业结构调整已是大势所趋。首先，2011 年房价 上涨态势基本得到遏制，无房者、首次置业者诉求得到国家认可，房地产调控政 策持续，其次，国家积极的对地方政府的财税体制进行改革，试点房产税、调整 资源税为地方政府摆脱土地财政创造条件，最后，随着新的一年到来,鼎泰认为： 2012 年房地产行业应以更积极的、更务实的态度在房地产行业前行中理解国家的 调控政策，在行业变革中找到发展的方法。 市场背景篇 第一章　宏观政策研究 没有哪个行业如房地产受国家政策左右影响程度如此之深，所以站在负责任 的角度上，为了给开发商提供一份切实可依据的决策参考，有必要对国家的宏观 产业政策进行详细罗列，以供贵司参考。 一、2011 年房地产相关政策 2011 房地产主要政策一览 政策发布时间 发布方 政策细则摘要 2011 年 1 月 17 日：银监会召开2011 年工作会议，会议指出，对房地产领域风险， 要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强 “防火墙” 2011 年 1 月 银监会 建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严 17 日 格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范 “不当销售”，确保信贷资产转让真正 服务于银行信贷风险管理的真实需要。 住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房 2011 年 1 月 住建部 地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地 25 日 产交易及经纪活动当事人的合法权益。 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称 “新国八条”),要求强化差 2011 年 1 月 国务院 别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,贷款利 26 日 率不低于基准利率的 1.1 倍。 2011 年 1 月