世联-广州金地增城项目整体定位与发展战略综述教程文件.pptVIP

C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 R1 R2 传统大盘开发模式，从属区域价值体系 突破区域价值体系，建立品牌价值 产品陷入同质化竞争 产品实现差异化 客户群单一，销售压力较大 细分客户市场，找准目标客户，实现首期成功 项目发展战略 Q1: 走什么样的发展方向，才能实现金地在华南地区新的品牌价值？ 市场环境分析 在现有的市场上，我们寻找郊区大盘的成功因素，及我们可能的发展方向是什么？ 市场分析小结： 房地产开发水平整体较高，郊区大盘主要以优越的自然环境、高品质产品、高水平园林景观设计和低价格(低成本）为主要核心竞争力，自身具有较好的配套及服务 郊区大盘主要集中在东南板块上，由于在城市发展的主要方向上，交通状况较好 传统的观光旅游向商务旅游、休闲旅游转化，由此也带动了广州休闲地产的兴起，开始出现了旅游概念的开发模式 成功的郊区大盘通常有强势的地缘产业背景支持 消费者的地缘特征明显，通常为半小时车程范围内 强势营销是广州大盘的显著特色之一 现有郊区大盘发展阶段模式研究 通过项目发展阶段模式研究，寻找市场上郊区大盘发展阶段和价值化的比较，从而探求我们可否向更高的层面发展 区域周边典型成功大盘发展阶段定位 提交产品 产品与配套 提交服务 展示体验 物质 精神层次 低 差异点 高 无关的 顾客需求 有关的 我们可能选择的发展方向 凤凰城 新康花园、 新世界花园 紫云山庄 翡翠绿洲 雅居乐南湖半岛花园 南海万科四季花城 我们发现： 区域周边楼盘大多处于从提交产品到提交服务，从物质层面到精神层面的过渡阶段中 以体验为主导的展示全新生活理念的Resort发展方向是否是我们的最佳选择？ 项目定位 Q2:如何打造本项目产品的差异化核心竞争力，实现项目价值最大化？ 项目周边市场竞争分析 从市场中找出差异化竞争点 市场研究表明，客户地缘性特征明显，我们重点关注周边大盘的区域竞争 紫云山庄，占地1100亩，分三期开发，二期已经进入尾盘 凤凰城，占地9000多亩，现已开发5000余亩。 新世界花园，占地450亩，在售第七期 新康花园，占地500亩，分七期开发，目前第七期 翡翠绿洲占地8000多亩，现已开发2800亩 成功案例启示 打造有吸引力的体验设施（剧院、五星级酒店）； 平面布局与交通规划，致力于景观价值最大化； 公共配套服务区：广场、旅馆、学校和特色商业集中布置在社区中心； 网球场、泳池和公园等体验点增值设施分散排布，价值均好。 平面布局与交通规划，致力于景观价值最大化； 集中各类游憩设施和居住空间，对山体、湖泊及海岸资源进行保护性开发； 公共服务配套区如广场、酒店、学校和集中商业等集中布置在社区中心； Resort组团分散布置，各自都有商务、饮食、休闲服务设施； 体验设施在社区内分散排布，价值均好； Resort体验点与居住社区距离不远，相互融合。 案例借鉴：Resort体验点与功能布局 “高质素、低密度”进行社区建设，并营造沙滩、海滨漫步道、山体公园等大量开放的公共休闲空间； 建设有吸引力的体验设施（游艇码头、高尔夫球会、沙滩、郊野公园、酒店、剧院、网球场等），提供参与性的体验活动； 举办多元化的社区文化活动。 Resort体验点 Resort功能布局 项目定位 Q3:我们的目标客户是谁，应提供怎样的产品组合来满足他们的需求？ 客户定位和需求分析 我们所定位的Resort体验社区，满足了哪一类客户的需求？本项目的目标客户在哪里？满足项目客户的产品组合如何？ 客户定位和需求分析 1、我们的Resort体验，满足了哪一类客户的需求？ 2、本项目的目标客户在哪里？ 3、满足于项目客户的产品组合是怎样的？ 我们的目标客户在哪里？ 1、我们的Resort体验，满足了哪一类客户的需求？ 2、本项目的目标客户在哪里？ 3、满足于项目客户的产品组合是怎样的？ 通过对消费者的深度访谈，我们挖掘和总结了高端消费者置业中的核心需求，并找出了高端客户的三个需求点 高端客户的消费习惯 方便感和便捷 身份感和归属感 注重财富积累和资产增值 投资和消费上的精细和理性 对新事物和新生活方式的接受和期待 在置业中的核心需求元素 对稀缺资源的占有 物业所体现的身份感和归属感 高档的物业配套 更大的户型和多的车位 安静、整洁的小区环境 较低的买入价格和增值潜力 卓越的物业品质和持有价值 优美的自然环境和景观 精神的愉悦、闲适和放松 创新性的产品类型和所彰显的生活方式 安全、健康、环境舒适、高层次生活居所 物超所值的投资产品 全新的休闲空间和生活理念 半小时车程内的广州经济技术开发区、黄埔区的中高层管理人员、高知白领是我们的核心目标消费者 本案 ３０分钟车程 15分钟车程 广州经济技术开发区高科技