上海Shopping-mall 项目招商定位.pdfVIP

『学习改变人生·做成功物业管理人！』 上海 Shopping-mall 项目招商定位 一、商业区分类 本项目属于地区性商业区：主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型连锁超 市和百货公司的分店为主。在40-50年代的美国，城市的外围地区及大城市边缘地区， 大型地区性购物项目以新的零售xxShopping-mall的形式出现，这些零售项目在特征上 重复中心地区零售设施的模式，并能提供充分的停车位，而且距离客户的住所更近。 邻里商业区：以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新的商业物业形态， 它是立体化的商业步行街，经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲为主。 特点： 自然或人为地邻街——满足人们以街为市的心理 规模适中——为社区或片区服务 可变性——开间、层高富于变换 人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和 开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流 休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能 有凝聚力——围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流 而且，据研究，街区式商业物业的人流速度最慢，人情味最浓。 目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代 ，蓝色加 勒比以及学苑风情港。 邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态，也是最适合社区和片区的一种商业形态。 在发达国家，几乎每一个社区都有一个邻里中心。据调查，有85%的人群会选择就近的 场所进行休闲娱乐，70%的人群会选择居家附近就餐。 二、商业形态 核心旗舰店：主要商业形态是大型百货公司，它们以群的形式相连。一般都在地价、租 第1页，共 5 页 中国物业服务教育网 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 金最高的区域，沿核心商业区分布。 商业步行街：一个城市的核心商业区都至少应有一条商业步行街，它一般与影剧院、银 行、广场相连接。 其特点是既有底商“以街为市”的特点，又有新的形式和功能，并可能带来更多的人流 量。 专业购物街：由于历史和地理交通条件等原因形成的专业购物街。专业购物街有向核心 区外围转移和向专业零售商场转化的趋势。 专门零售商场：是百货商场的一个分支。如专门的艺术品店、副食品 低租零售业：可以为低收入人群提供服务，也使低利润零售业在城市中心区得以生存。 如书店、饰品店等。低租金零售提供的产品和服务的丰富性必须应该维持，因为它增加 了核心商业区整体的吸引力。 三、招商管理 现代 xxShopping-mall 管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一 个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的管理模式特别适用于中国，历史经验教训表明，不 能统一运营管理的 xxShopping-mall，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全 丧失自己的商业核心竞争力。这种情况在国内已经屡见不鲜。结合项目实际，具体操作如下： 第一：要维护 xxShopping-mall 的统一主题形象、统一品牌形象。 xxShopping-mall 是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，xxShop ping-mall 必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管 理好已确定的经营主题和品牌形象。 第二：要维护 xxShopping-mall 的产业经营黄金比例。 我方比较认同零售、餐饮、娱乐 52：18：30 的这个xxShopping-mall 产业经营黄金比例；此 比例特别适用于超大型综合性的 xxShopping-mallShopping Mall。招商要注意维护和管理好这个经 营比例。（这个比例当然不是绝对的。） 第2页，共 5 页