房地产策划方案房地产万源市商业步行街策划资料.pdfVIP

房地产策划方案房地产万源市商业步 行街策划资料 策划资料 总体市场态势 一、 总体市场态势 1 、住宅部分 2005 年的万源市推出的住宅项目较 04 年相比有较大的突破，其 销售面积已达 7 万平米以上，同比 04 年增长了近 130％，为最近 几年的之最。其中，所有的销售面积基本上都集中在几个较大的商 住项目内，并且都为市政府重点支持的整改项目。可见，在 2005 年至 2006 年上半年的住宅销售中 ，住宅部分正一步步的得到市场 的认可。 2 、商业部分 2005 年至 2006 年上半年，万源市全市的商业用地出让面积较 少，并没有实质性的增加和减少。但万源的土地转让多为商住一体 式的转让，主要为万源市政府重点扶持的几个市政改革工程，主要 分布在沿后河一线及后河滨河路一线。其中,滨河路一线沿线共出 让土地面积达到了 36 万平方米，占到了土地转让的 50%以上，说 明万源市的滨河路沿线正发挥其沿河经济发展的特点，也说明万源 市市中心土地供应量正在逐步减少，市中心的土地将越来越少。 2005 年至 2006 年上半年，市中心附近只有金缔路的“金缔花园” 部分出让了大量的土地，并修建了 大面积的商业营业房，是本项 目的最大竞争对手，市中心的竞争将会越来越激烈。市中心的商业 物业销售不顺畅可能成为不争的事实。 其中市中心的核心商圈部分因为在近期内无较大的营业房出现， 而核心商圈的几条街已经成为万源市商业进驻的核心地段，各商家 进驻核心商圈的意愿强烈，由此可能导致换铺、换口岸欲望强烈。 商铺的消费群可能因此而扩大。 3 、大盘时代即将来临 2005 年至 2006 年上半年的万源市有几个住宅小区的推出，特别 是市政府扶持的“滨水领地”“华兴小区”“阳光花园”“跃进路小 区”这些楼盘的修建都验证了万源市房地产将进入到大盘扩张时 代河个盘时代。每个楼盘都力求在建筑本身户型和社区配套方面吸 引消费者。在社区配套及社区休闲的强化将直接引领消费者的消费 态度发生转变。 万源市市场近期特点 二、万源市市场近期特点 2006 年下半年的万源房地产市场必将与城市市政建设的进 展，城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。 1 、中心区域 随着本项目的开工，标志着市政工程 2006 年的全面开展，并 伴随着“金缔花园”与本项目的成功招商，中心区域已经成为市民 关注的热点。本项目开盘实践将近一个月的爆满现象、“金缔花园” 作为市中心去最近时间内推出的楼盘销售已经达到 8 成的销售佳 绩。“阳光花园”的销售一空，更是验证了中心区的重要经济发展 地位。 2005 年市政工程的重点是优质住宅小区的推广及基础设施的 修复。今年市政投资的重点是将环境工程与市政具体工程。如对纪 念碑的修复，市民广场及街道整治等等。在年内，中心区域的住宅 项目及商业项目的配套工程将倍受关注。年内预计中心区推出的项 目几乎为零。除“金缔花园”的项目尾盘外，将无大面积的商业营 业房推向市场。 2 、滨河路沿线 后河滨河路沿线近两年内有几个楼盘出现。一是“华兴小 区”，二是“滨水领地”－－位于滨河路与和平街、交通局的三角 地带，同样有较大面积的商业营业房出现，也是本案的竞争对手。 与 2004 年相比，此沿线的市场供应量大大增加，这两个具 有代表性的楼盘吸引了一大批对环境质素要求较高的换房一族，住 宅与商业营业房销售情况良好，说明后河沿线片区已经开始受到市 场的关注。 3 、河西经济技术开发区 河西经济技术开发区是市政府规划开发、位于太平镇后河以 西。已经完成评规面积 1500 亩，已开发 801 亩，可供开发 444.73 亩。虽然市政府的搬迁工程尚未启动，而且城市居民对河西经济技 术开发区的概念还很模糊，但市政府的良好规划仍然给这一片区带 来了很高的附加值。随着政府工程的进展和远期商业物业的附加值 将会进一步提高，但短期内尚无商业楼盘的开发，市政府搬迁也不 会在短时间内实现。 4 、环境较好的社区商铺 小区的配套设施已经成为左右万源市消费的重要因素，进而 会影响到社区商铺的销售。以“滨水领地”为例，由于小区内安置 了大量的健身器材和设计了一定的绿化，导致其住宅销售量迅速上 升。况且由于靠近后河，其傍晚的消费人群受到小区少量配套休闲 娱乐设施的吸引而导致商铺量有大幅度的提高。 5