2009年1月中国房地产市场分析报告.pdf

2009 年 1-5 月中国房地产市场分析报告 概览 许多受评发行人的资产负债表流动性及财务状况仍然疲弱，特别是仍须 要在2009年支付庞大土地金的开发商。在2008年初确认的流动性恶化趋势持续， 导致过去6个月内超过一半的受评企业被调低评级或展望。然而，近期的市场回 升纾缓了部分压力。 在2009年和2010年，不少受评国内房地产开发商存在庞大的再融资需要， 特别是须要偿还国外债的开发商，情况尤其严峻。比如说，鉴于投资者持有的卖 回权将在2009年6月到期，中新地产提出有重大折让的收购要约，以购回其可 转换债券，避免公司违约。 在不明朗的经济前景下，房地产价格持续受到压力，待售住房存货仍然 偏高。近期成交量的回升不一定可以持续。 中国政府为对抗全球金融危机放宽信贷政策，使国内的市场流动性得到 改善，利率下调。放宽房贷也刺激了需求。 国际债券市场或国外银行仍然缺乏流动性。虽然开发商在国内仍可得到 融资，纾缓发行人部分流动性压力，但增加国内银行贷款继续对债券持有人造成 从属风险。此外，国内银行贷款的用途有较多的限制，例如：开发商只可将贷款 用于建筑工程而不可用作购买土地或偿还国外债务等其他用途。 通过融资需要和融资能力的状况分析确认了在未来12个月面对高流动 性风险的发行人。 受评公司概览 目前对13家中国房地产开发商授予公开评级： 近期评级行动 销售放缓、房价下降和进取的土地收购造成流动性紧缩，以及为偿还国 外债务的再融资需要增加，仍然是中国房地产开发商面对的主要挑战。这些亦是 过去6个月进行评级行动的主要原因。目前，在13家受评发行人中，10家的评 级展望为负面，反映其信用状况较受运营不确定性和流动性风险的影响。 最近，两家受评开发商进行了低价交易(distressed exchange)，显示 开发商有资金压力。绿城提出收购要约，按15%折让价收购其高级美元债券，并 促请债券持有人豁免修订若干债券条款，避免加快偿还在2013年到期的债券。 这收购要约促使下调绿城的评级至Caa1。另外，中新地产在今年初拖延偿还其 高级美元债券的票息，并由于上述类似的原因要求投资者接纳以48%折让(从先 前建议的67%折让调低)购回在2009年6月到期的可转换债券。附录详述了所采 取的评级行动及背后的原因。 主要趋势及评级影响房地产价格仍然受压 在不明朗的经济前景下，以及待售楼房存货仍然偏高，房地产价格持续 受到压力。中国2009年第1季的经济增长只有6.1%，较一年多前的13%减少超 过一半。住房销售在2008年下降21%，其后在2009年首两个月上升7%。虽然最 近房地产成交量回升，住房存货减少，但2009年初仍有大量的待售或空置单位 存货。 如图2所示，房价自2007年和2008年初高峰下跌，现在已有回稳迹象，但 如果开发商不惜降低利润以低价推售新盘，房价在下半年仍然有进一步下降的机 会。在这不明朗的经济环境下，许多人延迟购买住房，使部分现金不足的开发商 积极推售存货。 在中国主要城市，房地产成交量在2009年1月和2 月有所上升，同比 去年增长30%；随着政府放宽房贷政策，1月的房贷申请亦上升至16个月以来的 峰值。然而，大部分的销量上升是由于房价折让所致，加上目前和未来大量供应， 预期近期销售量的上升不会为开发商的盈利带来持续改善。在房地产开发方面， 过去几个月的土地收购量减少，显示开发商致力清销存货，缓减住房的新供应。 4月和5月是国内住房成交的高峰期。因此，未来数星期的销售结果将 可显示，在2009年首数月的回升，能为开发商全年的预期收入带来多少贡献。 开发商债券收益率的变化反映了国内房地产市场持续的不确定性，以下图1反映 了部分受评发行人债券收益率的变化。 图1：市场对违约风险的预期