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（项目管理）珠江新城某商 务办公项目可行性分析研 究 珠江新城某商务办公项目可行性研究.doc 珠江新城某商务办公项目 可行性研究 目录 项目背景 3 市场分析 4 项目 SWOT 62 项目定位 64 项目技术可行性分析 67 项目财务分析 78 结论 89 项目背景 1.项目名称： 待定 —— 广州珠江新城 CBD 内甲级智能化写字楼 2.开发商 拟我司与地块业主方合作开发 3.项目所在地 珠江新城 CBD 珠江公园旁 4. 总体规划 珠江新城为广州新的城市中心，总用地为 6.6 平方公里，规划人口 18 万人，将建设成为一个代表未来广州新形象的低密度、高容积率、高 绿化率的中央商务区。区内道路交通系统完善、配套设施齐备、规划 为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于 一体，推动国际文化交流与合作的基地；定位为 21 世纪广州市中央金融 商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。 5.项目规划 2 2 项目总占地 7500M ，用地面积400M 0 平方米，由一幢 26 层塔楼和 4 层 裙楼组成（初规），具体为： 2 2 地下室车库三层共 17000M （不包括在总面积内），首层商铺3500M ， 二、三层商场共 7000M2 （第四层为转换层，可兼做设备层和休闲会所 2 功能）写字楼共 42115.57M 。 6.项目目前进展 地块现状：完成土地五通一平，地块开发条件完全成熟； 谈判进展：双方就项目合作模式要约需进一步商讨、确立。 7.合作方式 由于该项目地块目前仍为村属集体用地（开发后产权转移），其希望 合作伙伴出资开发，以实物分成方式分配项目股权，本研究报告以村 我双方按 3.5 ：6.5 之比例分成实物为基础分析计算。 市场分析 一、市场研究 1.房地产产业政策及产业走势分析 1) 2006 年 7 月份以来，对房地产市场产生影响的行业政策主要有 三个： 一个是 于 2006 年 8 月 1 日起施行的 《招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》。我国从 1999 年开始 实施国有土地招标拍卖制度，并取得了较大成效，但仍存在招标出让 土地范围过窄、土地出让信息披露不充分、操作不规范等问题。这次 实施的两个《规范》明确将六类情形纳入招标拍卖挂牌出让国有土地 范围，将五类情形纳入可协议出让国有土地的范围，这些新规定是对 国有土地出让制度的完善，推进了土地资源市场化配置程度。但土地 不完全是经营性资产，土地配置要满足社会公平性的要求。如果土地 出让制度改革不和建立多层次住房供应体系结合起来，不和地方政府 的民生责任结合起来，招、拍、挂制度的推行将