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{合同法律法 规}法律概要 附錄六 有關中國房地產業法律概要 一、關於房地產開發業務的法律監管 （一）房地產開發企業的設立 根據全國人大常委會於 1994 年 7 月 5 日頒布，並於1995 年 1 月起施行的《中華人民共和國城 市房地產管理法》（「《房地產管理法》」）的規定，房地產開發企業是指以營利為目的、從事 房 地產開發和經營的企業。根據國務院於 1998 年 7 月 20 日頒布並施行的《城市房地產開發經營管 理條例》（「《開發經營管理條例》」）的規定，設立房地產開發企業應當具備下列條件：(1)撥有 人民幣 1 百萬元以上的註冊資本；(2)有四名以上持有關資格證書的房地產專業建築工程專 業的專職技術人員，兩名或以上持有關資格證書的專職會計人員。《開發經營管理條例》同時 規定省、自治區、直轄市人民政府可以根據當地的實際情況，對設立房地產開發企業的註冊 資本和專業技術人員的條件作出高於前述條件的規定。根據廣東省人大常委會於 1997 年 10 月 16 日修正並施行的《廣東省房地產開發經營條例》的規定，在廣東省（「廣東」）設立的房地產 開發企業的自有流動資金不得少於人民幣3 百萬元，同時不同資質等級的房地產開發企業應 符合相應的對專業技術人員資格的要求。根據湖南省人民政府於 2006 年 4 月 12 日頒布，並於 2006 年 6 月 1 日起施行的《湖南省城市房地產開發經營管理辦法》的規定，在湖南省（「湖南」） 立的房地產開發企業的註冊資本不得少於人民幣 4 百萬元，同時不同資質等級的房地產開發 企業應符合相應的對專業技術人員資格的要求。 根據《開發經營管理條例》的規定，設立房地產開發企業應當向工商行政管理局申請登 記。房地產開發企業自領取營業執照之日起 30 日內，必須到登記機關所在地的房地產開發主 管部門備案。 根據國務院於 2004 年 4 月 26 日頒布施行的《國務院關於調整部分行業固定資產投資項目資 本金比例的通知》（國發[2004]13 號），房地產開發項目（不含經濟適用房項目）資本金比例 由 20%及以上提高到 35%及以上。 （二）外商投資房地產開發企業 根據中華人民共和國商務部和國家發展和改革委員會於 2004 年 11 月 30 日頒布並於2005 年 1 月 1 日起施行的《外商投資產業指導目錄》（「《產業指導目錄》」）的規定，普通住宅的開發建 設屬於鼓勵外商投資的產業，而土地成片開發和高檔賓館、單體住宅、高檔寫字樓以及國際 會展中心以及大型主題公園的開發建設屬於限制外商投資的產業，其中土地的成片開發僅限 於採用中外合資或中外合作的開發方式，其餘房地產開發屬於允許外商投資的產業。因此， 設立外商投資的房地產開發企業，應依據產業指導目錄及其他有關外商投資企業法律、行政 —VI-1— 附錄六 有關中國房地產業法律概要 法規的規定，可以成立中外合資經營、中外合作經營或外商獨資經營企業。外商投資的房地 產開發企業在向工商行政管理部門申請登記前應取得商務主管部門的審批，及領取《外商投 資企業批准證書》。 2006 年 7 月 11 日，中華人民共和國建設部、中國商務部、國家發展及改革委員會、中國 人民銀行、國家工商行政管理總局及國家外㶅管理局聯合頒布了《關於規範房地產市場外資 准入和管理的意見》（建住房[2006]171號）。該意見對房地產市場的外資准入提出如下要求： (1)境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，須遵循商業存在的原則，按照外商 投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批准並辦理有關登記 後，方可按照核准的經營範圍從事相關業務。 (2)外商投資設立房地產企業，投資總額超過 1,000 萬美元（含 1,000 萬美元）的，註冊資 本金不得低於投資總額的 50% 。投資總額低於1,000 萬美元的，註冊資本金仍按現行 規定執行。 (3)設立外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批准設立和辦 理註冊登記手續，頒發一年期《外商投資企業批准證書》和《營業執照》。企業付清土 地使用權出讓金後，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據《國 有土地使用證》到商務主管部門換發正式的《外商投資企業批准證書》，再到工商行 政管理機關換發與《外商投資企業批准證書》經營期限一致的《營業執照》，到稅務機 關辦理稅務登記。 (4)外商投資房地產企業的股權和項目轉讓，以及境外投資者並購境內房地產企業，由 商務主管等部門嚴格