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房地产项目开发流程总体框架 培训目的 通过培训，使集团全体管理人员普及房地产行业相关知识，使工作中思路更加清晰明确。各部门协作更良好，配合更默契。 培训目标 1.掌握房地产项目开发 流程。 2.掌握房地产项目开发 的总体框架。 3.明确哪个阶段该做哪 些环节的工作。 课程大纲 一、房地产项目开发流程总体框架 的阶段划分 二、项目整体运作流程 三、房地产行业五证及演练 1、阶段划分 （一）、项目论证阶段 （二）、项目策划阶段 （三）、设计管理阶段 （四）、销售管理阶段 （五）、施工管理阶段 （六）、入住及物业管理阶段 点此进入 《房地产专业集成图》 2、项目整体运作流程 一、投资研究，根据竞争环境、商圈调查、项目定位等来出具一份项目可行性报告。 二、根据项目可行性报告，进行投资决策，然后土地获得，开始进行证照办理。 三、造价及设计开始出具方案，同时营销策划开始进行产品定位。 四、工程开始施工，招商开始谈判，并与商户签约。 五、工程竣工验收后物业接管，做开业前准备。同时进行项目决算，作出项目后评估。 点此进入 《房地产开发流程总体框架》 3、房地产行业五证办理及意义 3.1房地产行业的五证 1、什么是房地产行业的五证 2、五证的办理流程 3.1.1什么是房地产行业的五证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 预售许可证 国有土地 使用权证 房地产企业 3.1.2五证办理的流程 整个五证办理经过的几个阶段 每个阶段的操作细节及协助部门 3.1.2.1整个五证办理经过的几个阶段 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 销售管理阶段 施工管理阶段 入住及物业管理阶段 3.1.2.2每一个环节的办理细则 3.1.2.2.1建设用地规划许可证办理 3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理 开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式： 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理 属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存 量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。 4）1：2000地形图2份； 5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书； 8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。 3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理 送土地主管部门： （1）土地使用权出让 （2）土地使用权划拨 （3）征用土地 （4）地价评估 3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理 (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理 拍卖受让土地使用权申请程序： (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。 (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付