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{财务管理资本管理}中国 房地产企业资本突围分析 长远来看，及时挤压了可能出现的房地产泡沫，对行业的发展应是利大于弊；但是在一定程 度上，也对今后市场的发展形成了压力。而控制贷款的另一个影响是，房地产投资商的预售 回款和银行贷款两条融资渠道均受到很大阻力。如果开发商出现融资危机，资金链一旦断裂， 对于投资企业来说便是毁灭性的打击。 因此，当一种创新金融工具——房地产投资基金刚一露面便吸引了国内投资商和投资银行家 们的注意。 据专家介绍，房地产投资基金的优势在于其对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业 增加债务负担；房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的 投资不会超过企业净资产额的一定比例，因此企业不会丧失自主经营权；房地产投资基金作 为投资者，对房地产企业的运行能够起到一定的外部监督作用，增强其运行的透明度，有利 于促进房地产业健康发展。当前，美国每一个大城市的房地产项目都活跃着房地产投资基金 的影子。 在我国，虽然直到现在还没有真正意义上的房地产投资基金，但是，房地产投资基金的萌芽 已经出现。由中国五矿集团房地产、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石油 天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起成立的北京世纪华夏资产管理有限公司可以算 是房地产投资基金的 “问路石” 。 房地产证券化 下一个地产流行的产品 银行的一些专家认为，由于房地产价值大、周期长、位置固定、整体不可分割性等不利因素， 形成其投资金额大、市场流动性差的特点，使得一般企业或个人很难涉足于该领域的投资； 房地产证券化通过有价证券形式对房地产价值进行分割并出售给各中小投资者，是启动我国 房地产市场的一个突破点。 “目前，实行房地产证券化，除了会遇到专业机构和人才缺乏等技术性问题以外，还会有３ 个显性风险：商业银行对房地产行业的贷款面临着巨额呆账和不良资产的风险，缺乏健全的 个人信用制度，我国的证券法没有对国有商业银行金融资产证券化做出单独的规定和描 述。”赵广义分析。 房地产证券化将推动房地产投资与消费两方面的实现，使房地产业成为新的经济增长点和新 的消费热点。购房者可以通过购买有价证券，对房地产实现保值，中小投资者也可按自己的 意愿换房，更多地得到实惠。另外，证券让资产的持有者更加分散，将有利于整个房地产风 险的分散，这对市场的长期发展大为有利。 同时，业内人士也指出，国内住房贷款证券化要在短时间内广而推之，可能还有一些难度。 主要制约因素在于，我国缺乏独立的评估体系，信用担保中间人缺位也加大了住房抵押贷款 证券化的风险；从目前情况看，中小城市显然还不具备条件，其重心将停留在大城市，作为 实施证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络还有待形成等。 标题】中国房地产业的发展现状(2003 年文献)(7811 字) 【副标题】刘福坦 【正文】 一、中国房地产业的功能定位 当前中国国民经济的主要矛盾是工农两种生产方式、城乡两元社会结构的矛盾。在以小农经 济为基础的农村社会结构中生存着 70％人口，因此它是矛盾的主要方面。这个主要方面决定 中国的工业化和城市化的任务还十分艰巨，按每年一个百分点的速度减少农村人口，需要50 年才能赶上未来世界的平均水平。在这 50 年内房地产业作为主要支柱产业的地位是不可动 摇的，几十年内总量不足是基本态势。局部的泡沫总是难免的，随着市场和投资者的成熟， 泡沫会越来越小。 中国的房地产业投资和产品的主体结构是由它的主体功能规定的。 为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅是房地产业未来 20 年的主要方向。 如果商品房供给结构比较大的背离国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，那么 在总量不足的条件下也会产生泡沫。 当前的情况就是如此，不是整个房地产业过热，不是整个产业的泡沫而是结构性泡沫，是房 地产投资结构出了问题，是商品房中的高档品种严重供大于求。但泡沫毕竟是泡沫，结构性 泡沫也是泡沫，不解决这个问题，现实的结构决定实际的功能，房地产业背离了主要矛盾转 化的要求，也会阻碍国民经济健康的发展，住宅问题将成为城市化的门槛、甚至是门闩。 随着市场经济的逐步成熟，部门间要素流通的障碍将逐渐消失，平均利润率规律必将成为房 地产业内部结构调整的正常机制，结构问题就不会像目前这样突出。泡沫的不断产生正是平 均利润率规律形成过程中的阵痛，泡沫的破裂是这个规律作用的成本。投资者在规律的教训 下越来越成熟，泡沫就会越来越小。当前房地产开发商如果能顺应国民经济主要矛盾转化的 需要，适应广大消费者的需要，虽然单位成本的利润率低一些，但由于销售量大，资金周转 快，将获得巨大利润。