房地产策划方案金地西安地产项目策划报告1.pdf

房地产策划方案金地西安地 产项目策划报告 1 目录 1 绪论 4 1.1 项目提出背景 4 1.2 项目概况 4 2 宏观环境的现状及发展趋势 6 2.1 全国宏观环境现状及趋势 6 2.2 陕西省宏观环境现状及趋势8 2.3 西安市宏观环境现状及趋势 10 2.3.1 西安市宏观经济状况 10 2.3.2 西安市城市发展趋势 11 3 房地产市场现状及发展趋势 13 3.1 全国房地产市场现状及趋势 13 3.2 陕西省房地产市场现状及趋势 15 3.3 西安房地产市场现状及趋势 16 4 项目分析 21 4.1 项目区位分析 21 4.1.1 曲江新区概况21 4.1.2 地块区位分析 24 4.2 竞争项目分析 25 4.3 SWOT 分析 29 4.3.1 项目优势 29 4.3.2 项目劣势 29 4.3.3 项目机会 30 4.3.4 项目威胁 30 5 目标客户分析31 5.1 目标客户年龄31 5.2 置业状况分析31 5.3 家庭结构分析31 5.4 职业背景分析 32 5.6 行为习惯分析 33 5.7 收入水平分析 33 5.8 教育程度分析 33 5.9 重点目标客户 34 6 项目定位 36 6.1 项目总体定位 36 6.2 户型面积定位 36 6.3 项目价格定位 39 6.3.1 定价原则 39 6.3.2 定价分析 39 6.4 项目主题定位 42 6.5 项目形象定位 43 7 规划方案建议 45 7.1 整体布局规划 45 7.2 建筑风格规划 46 7.3 户型设计建议 47 7.4 车位规划建议 48 7.5 景观与绿化规划 49 7.6 生活配套规划 50 7.7 物业管理建议 51 7.8 小区智能化规划53 8 资源整合策略54 9 销售进度策略 57 10 项目价格策略 59 10.1 定价总体方针 59 10.2 别墅项目价格策略 60 10.3 小高层价格策略 61 11 阶段推广策略62 11.1 蓄势待发期 62 11.2 内部认购期62 11.3 开盘热销期 63 11.4 持续推广期 63 11.5 尾盘清理期 64 12 项目促销策略 65 12.1 阶段促销策略65 12.2 项目形象促销 70 12.3 项目促销创新 72 13 规避市场风险策略 75 14 推广费用预算 77 15 结论 78 参考文献 79 附件一.小区总平面图80 附件二.竞争项目调查表 81 附件三.目标客户调查结果86 1 绪论 1.1 项目提出背景 （1）中国政府实施西部大开发的划时代战略； （2）根据《西安市2004-2020 城市总体规划》， “大南城” 板块概念提出； （3）西安市城市建设实行“古新分治”； （4）西安十一五规划确定，城市行政中心迁移； 1.2 项目概况 （1）地理位置 金地曲江项目位于西安曲江旅游度假区，紧邻高校文化区，毗 邻大雁塔，近观曲江湖，周边有大唐芙特蓉园、西安国际展览中心， 唐华宾馆、曲江宾馆、唐代艺术博物馆、唐歌舞餐厅、以及盆景园、 植物园、等具有唐代风格的园林景观。东依香榭里花园、湖滨花园、 钻石半岛成熟社区；南边紧靠陕西省射击场、曲江华府；西至雁塔 南路、曲江宾馆、西安国际会议中心、曲江佳苑别墅；北至雁南三 路、大唐不夜城、西安植物园，北望大雁塔、大唐芙蓉园。该地块 所在地理位置极为优越，项目周边环境使该区域呈现出极佳人居的 氛围。 （2）建设条件 本项目总占地面积 103.733 亩，其中包括代征道路 20.125 亩 和代征绿地 8.325 亩。 项目地块形状呈 “L”型，位于雁塔南路与雁南三路十字东南 角。规划限制，项目最低限高不超过 9 米，最高的限高为 36 米。 （见附件一.小区总平面图） （3）开发商介绍 金地集团初创于 1988 年，1993 年开始正式经营房地产。2001 年 4 月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上 市。金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为 魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核 心竞争优势。金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、 华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。金地坚 持以产品为核心，不断为客户创造价值：在深圳，开发了金地海景 花园