招商积余-市场前景和投资价值分析报告-公建物业管理，运营效率提升.pdfVIP

2020 年 8 月 31 日 房地产: 超配 证券研究报告 / 首次覆盖报告 招商积余 (001914 CH, 买入 , 目标价: RMB38.00) 公建物业管理专家，运营效率有提升空间  公司深耕公建领域，优势来源于集团资源支持、中高端物业管理经验以及区域优势 目标价: RMB38.00 当前股价: RMB31.20 股价上行/下行空间 +22%  人均效益有提升空间，增值服务拓展处于初期阶段 52 周最高/最低价 (RMB) 37.49/9.96  首次覆盖给予买入评级，目标价为 38.0 元，对应 50 倍 2021 年 P/E 市值 (US$mn) 5,149 当前发行数量(百万股) 1,060 关联开发商招商蛇口历史销售增速略高于同行。公司控股股东招商蛇口是央企开发商龙头 流通盘占比 (%) 63 之一，截至 2019 年末，公司来自招商蛇口的管理面积为 0.62 亿平，占整体的 40.5%。 主要股东 (%) 招商蛇口 2017~2019 销售面积复合增速为 43.2%，该比率略高于上市物业公司关联开发 招商蛇口 47 商平均的增速 37.2%。考虑开发商 2~3 年的销售-竣工交付周期，我们认为相较于其他大 按 2020 年 8 月 31 日收市数据 型上市物业公司，在未来 2 年来自关联开发商的在管面积增速相对较快。 资料来源: FactSet 公司深耕于公建物业领域，优势来源于集团资源支持、中高端物业管理经验以及区域优 主要调整 势。截至 2019 年末，公司非住宅物业在管面积达到 49.8%，远高于上市物业公司平均非 现值 原值 变动 住宅在管面积占比的 29.6%。公司在非住宅领域的布局以公建类物业为主。我们认为，招 评级 买入 N/A N/A 商积余的股东背景、历史经验及区域深耕可为其在一些特定领域赋能：1）从股东背景看， 目标价 (RMB) 38.00 N/A N/A 招商局及航空工业集团在港口、道路交通、航空工业园、园区开发运营等业态均有所涉 2020E EPS (RMB) 0.55 N/A N/A 猎，可为公司提供充沛的公建项目资源；2）从地域看，公司在广东管理众多知名项目并具 2021E EPS (RMB) 0.76 N/A N/A 有较高中标率，在山东、湖北等地发力显著。3）从项目定位看，公司在中高端类物业及城 2022E EPS (RMB) 1.04 N/A N/A 市服务类项目获取上相较中小型物业公司具备央企信誉背书及规模所带来的优势。 股价表现 未来五年公司将委托管理招商蛇口 1500 亿投资性房地产，预计整体可为公司资产管理业 34.0 务带来 3.53 亿/年的收入规模。公司资产管理业务主要分为轻资产的商业运营模式及重资 29.0 产的持有物业出租模式。根据招商蛇口的计