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房地产开发过程中设计阶段的成本控制及优化 成本控制在房地产开发过程中是极为重要的一环，而规划设计环节的成本控制 是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动 带来的成本增加，设计阶段对工程造价的影响可达 75姒上，它关系着利润的大 小，盈利的多少，是一切工作的根本所在。对丁房地产项目来说，设计阶段的成本 控制起决定性的作用，因此项目前期设计阶段的成本控制具有十分重要的意义。控 制设计阶段的基本原则是：“周密规划设计，科学研究讨论，严格预算审批”。通 过设计管理的优化和技术的优化，来达到成本的最优化。从而最大程度地提高房地 产项目的最终利润。 一、 设计前期尽量多的考察设计单位，择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，采用多家党投，组织有 关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平■、善沟通的设计单位，乂可促进设计 单位在项目整体的空间布局、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造 价上下功夫。对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设 计帅。设计院的选择原则是最优性价比，专业负责人的选择原则是能力、敬业、团 队意识和成本意识。 二、 采取限额设计，设计图纸过程中有效控制造价 在设计之初就要选择好合理的计算模型，比如基础选型、主体结构选型、结构 布置等，迫使设计单位在基础选型（关注地勘报告的取值和建议）、结构选型、结 构布置、户型布局（建筑布置尽量规整）等上面下功夫，注重结构形式的比选与优 化，控制结构超限，优化结构电算中的系数取值和荷载取值，柱墙梁板构件截面尺 寸和钢筋种类及碌等级的优化等。按照国家相关规定配比好钢筋、碌含量。甲方必 须在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢 筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，可以采取一定的激励制度，对丁控制成本 中有积极表现的设计师给予一定的物质奖励。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾 向。利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据，进行科学分析、 比较，优化设计，降低工程造价。对小区景观档次进行限额，迫使设计单位做到硬 景是成本控制的核心、主次景观有别、自然景观的利用、植物的选配尽量本地化、 重树形冠幅轻树种、主体建筑废料的利用、景观照明及灯具的合理布置等；在设计 限额下，可以采取一些成本策略：比如在初步设计阶段，在满足规范的要求下，减 少非可售部分面积等。施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响 不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板 等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保 证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。 三、 通过与设计单位签订设计合同条款控制造价 通过合同的约束性来控制成本是一个可行性较高的手段。在设计合同的签订 中，首先要明确设计单位提供甲方认可的设计进度及付款计划（付款与设计的进 度、质量等挂钩），并明确延期的赔偿责任，甲方按合同对设计的质量与进度进行 跟踪。同时在签订设计合同时，针对目前多数设计单位经济观念淡薄，设计变更随 心所欲的现象，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条 款（如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如 5%）时，则扣罚一定比例的设 计费）。同时在合同中明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。为控制 设计起点的建安造价，甲方在项目成本估算的基础上要求设计单位控制好单方造价 的上线，避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发 生。 四、 施工图阶段成本控制措施： 施工图设计阶段是整个项目成败的关键，也是细节成本控制的关键。因此在本 阶段：建筑专业主要做好平、立、剖初步设计深化和细部详图、节点的设计工作。 并在专业内部和专业之间做好沟通。特别是对丁可能会对今后造价有较大影响的建 筑材料构造做法与贵司进行深入地沟通，并与造价顾问协同工作，保证设计成果所 对应的造价不超出成本计划。结构专业合理设计配筋，做好用钢量控制工作。同时 在结构设计上合理有效，为今后可能的使用需求变化打下良好的基础。机电专业在 施工图设计中做好与其他专业的配合。并做好分支系统设计，不丢项，不落项。同 时加强设计深度，并最大限度消灭由丁专业配合可能造成的错、漏、碰、缺现象。 对丁细部、节点的构造设计，在满足境外设计师设计要求的前提下，选用技术 可行、施工简便的工艺，以降低施工造价。协助业主控制项目成本，拟定各分项设 计费用计划对各分项设计中的新技术造 价进行预估组织拟定各分项设计招标和施 工招标文件中的技术部分，关注法规规范、可实施、造价、材料等方面的控制。参 与评标工作并给出规范适用性、可实施性、造价合理性、材料合适性等