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中 山道刷避 ZHONGDAO CAISHUI 房地产企业取得土地方式 涉税问题 西安中道财税咨询有限公司 陕西西秦税务师事务所  中 山道刷避 ZHONGDAO CAISHUI 房地产企业取得土地方式涉税问题 购买土地 土地投资入股 收购土地持有方 开展项目合作 城中村改造 代建  山道时 房地产企业取得土地方式涉税问题 HONGDAO CAISHU 购买土地模式 1、国家土地使用权出让(土地交易一级市场) (1)招标、拍卖、挂牌三种方式 (2)房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 2、企业之间土地使用权转让(土地交易二级市场) (1)转让特殊要求 年限延续,使用性质延续 原土地使用权出让合同规定的权利和义务 城市房地产管理法》 第三十九条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件 一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书 百芬之控舉盅豉全冋瀲挛諓玨繼的形轰罡缱玘擬鹎其箍蹙甭超紊韓的 转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (2)交易双方涉及税费 出让方:土地增值税、营业税、所得税  山道助 房地产企业取得土地方式涉税问题 HONGDAO CAISHU 购买土地模式 (2)交易双方涉及税费 出让方:土地增值税、营业税、所得税 A、土地增值税 生地与熟地转让缴纳土地增值税的差异 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知国税函发[2019]110号 使用雯造接产隻后关柰潸设发瞿转注的节到懿#德样短定许职妻 是抑制 秘是命精路参2发版25度投 家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知 国税发(2019)132号 蹙俘请排项音地 废氖定杰许篠的孺克的开发即转让的,审核是否 发是害按取土平地用权利得地物款搜 成本之和 转让在建工程的土地增值税问题? 建王程是柰准搜投受再击神加开筘矇本之和的20%加如计扣除;如果仅从别的企业得  山道助 房地产企业取得土地方式涉税问题 HONGDAO CAISHU 购买土地模式 (2)交易双方涉及税费 出让方:土地增值税、营业税、所得税 B、营业税 营业税差额征收问题 财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税2019]6号 地使用的积管金蔓燾挤后鸪察的否微或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或 啧所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产 一环节未征税,是否可以差额征收? 家税务总局关于营业税若干政策问题的批复 国税函[201983号 篁譽合佥勢舊蜜让荔黢萇孬 问:投资入企业的土地,再次转让,如何缴纳营业税?  山道助 房地产企业取得土地方式涉税问题 HONGDAO CAISHU 购买土地模式 (2)交易双方涉及税费 出让方:土地增值税、营业税、所得税 扣税凭证问题 财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税[2019]16号 若数除目秦弥发镂焘縻肉曾支存璞袤鈹蹩凭袇必是发勞会 转让在建项目营业税是否可以差额征税 财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税2019]16号 (七)单位和个人转让 鼓雰畚查雏: 婆确 目时,不管是否办理立项人和士地使用人的更名手续 有权或土地使用权的行为。对 建项自行为应按 转盛先把衡升喜在{主她宴读冒核业工阶段的在建项 2转让已进入建筑物施工阶段的在建项目,按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。  房地产企业取得土地方式涉税问题 HONGDAO CAISHU 购买土地模式 (2)交易双方涉及税费 出让方:土地增值税、营业税、所得税 将土地归还给政府是否缴纳营业税? 国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知 国税函〔2019)277号 纳税人将士地使用权归还给士地所有者时,只要出具县级 地方人民政府收 偿费的资金来源是否 奉征收謇业税 买土地,开发房地产项目后卖出,是否可以差额征收营业税? 关键在于是否同一个税目 营业税税目八:转让无形资产 营业税税目九:转让不动产  山道助 房地产企业取得土地方式涉税问题 HONGDAO CAISHU 二、土地投资入股模式 1、投入新公司还是老公司? 投入新公司 投入老公司 优点 项目核算简单; 无资质限制 不涉及其他项目 准备周期短 如有纠纷处理简单 缺点 新公司资质限制 项目核算复杂 准备周期长; 利益计算牵涉其他项目