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同致行(中国 TOUCHSTONE(CHINAI 做中国最有价值的房地产服务机构 Make the most valuable real estate services in the china 同致行中国 超高层住宅发展模式研究 超高层住宅界定 同致行(中国) TOUCHSTONE(CHINAN 超高层住宅特征 思维导图 超高层住宅发展模式 超高层住宅界定 超高层住宅界定 联合国 1972年国际高层建筑 建筑规范规定100米以 会议上将40层以上既 上高层,属于超高层 定超高层建筑。 日本 日本建筑大辞典将15 层以上定为超高层建 筑 同致行中国 超高层住宅界定一成本与技术角度 与普通高层住宅相比,超高层住宅发生了质的变化:产品实用率低、户型结构较差、安全 系数低、物管费高、开发周期长、成本高。 ·通透性差 实用率 面积的影响 阳台 开窗 电梯安全系数 肖防楼梯增加 每50米设避难层 可鶯性材料增加 实用率多在70%左 人员疏问题 00米高度带 来的质的变 成本 化 物业管理 成本比高层高出 便于统一管理 15%~25% 对抗风、抗震的要 求变化,带来成本大 后期绽护管理费用高 智能化技术的使用 水系统、配电、消防 要求的变化 同致行中国 超高层住宅界定一客户感知角度 超高层与高层没有大的变化,只是形态上的差异同时超高层的景观视野更优于高层 独栋、双拼叠拼、洋房、小高层高层、超商 联排 多层 层 对高度 的感知 低 中低 中 高 对空间有天有地邻里空间,空中感受,开阔视野, 的感知独门独院亲近院落|俯视园林、远眺景观 能够接受20多层的高度也能够接受40层左右 高度:的高度;在地平线上仰视对20与4层感知差 别不大 L从客户角度, 景观:同栏对社区林盛知不强的情况下超 对高层与超高 高层的远眺景观好于高层 层的区别并不 敏感 户型:高层与招高层百临的户型问题类似空 同致行中国 超高层住宅界定一销售价格角度 无强势景观支持的情况下,超高层与高层价格差别不大,但超高层顶层部分可以实现溢价。 超高层楼盘 超高层均价 深圳金域蓝湾 000元/平米(200年),8200元/平米(20年) 排除市场泡沫,正常价位为 9元/平米 珠海金域蓝湾13000平米 5000元/平米 超高层33层以下价格与 高层接近,33层以上价 格出现跳差 芜潮世流滨江花8500平米 武汉世茂锦绣长均价350元/平米 均价14500元/平米 合粲例经验可知,超高层销督价格可以明显地分成两部分 看不到景观的楼层与高层均价相差无几 可看优势景观资源的超高层楼层,产品户型设计可能与低楼层不同,而价格相比高层 同致行中国 超高层住宅界定 同致行(中国) TOUCHSTONE(CHINAN 超高层住宅特征 思维导图 超高层住宅发展模式 超高层住宅特征一经济背景 在市场化的条件下,超高层的成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑. 出现超高层的城市基本指标 超高层住宅与GDP的关系 现象 GDP(亿元)城市化率 超高层住北京 300C亿元〈GD 宅大量涌 6000亿元 〉6000亿元 11765 开始出现 大量出 开始出现汉 超高层住 超高层住宅与城市化率的关系 607〈城市化率 城市化率〉80% 55% 开始 大量出现 福州 門1团 超高层住宅特征一发展阶段特征 随着超高层发展的不断成熟,开发商从注重营销老客户和单纯产品设计,逐渐发展为通过物管、 产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式,提高产品精神属性。 初级阶段 发展阶段 成熟阶段 建筑特征:中、高层住宅增1.建筑特征:超高层住宅数量 多,超高层住宅开始出现 增多 建筑特征:超高层住宅大量 客户主要特征:抗性大 出现。 有的居住观念仍未被打破 客户主要待征:抗性弱化2.客户主要特征:接受度明显 日有居住观念被打破 放大超高层居住的不安感 持有观望态度、从众 提高 理性看待超高层居住 对超高层居住持好奇,怀疑 淡化不安感,开始重视野、·优势意识增强 3.开发商的表现 产生超高层居住优越感 相对保守的开发策略 3.开发商的表现 倡导新的生活方式 挖掘关系客户、有区域情结 丰富产品线 引导:强化视野、通风、采·服务升级:物管服务前置 的客户 诉求完善的城市配套 光的特性和超高层居住的优·发挥品牌优势 越感 注里规划、建筑、园林设计 以录观为导向的产品规划 选址上占据较好的景观资源 似同致行中国