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葡萄园国际自在城 PUTAO TOWN 项目整体营销全攻略 国房蓝海 前言 结束了新世纪的第一个十年,各行各业、仁人志土都在摩拳擦掌地准备迎接2011年 带来的机遇与挑战,宏基也不例外 2011年对宏基人来讲是至关重要的一年: 从小盘量开发到一举进入大体量推进 从多层建筑形态转变为高层建筑群组团 从商业的断续零散开发到一条线规划; 尊享的规模优勢在现今大盘林立的市场中逐渐被削弱 次次楼市调控和银行政策调整席卷楼市; 新的环境、新的态势、新的目标,葡萄园真正迎来十年成长后最关键的战略年,突 出重围、快速销售、华丽升级将会是我们共同的愿望 国房蓝海 营销代理国口■ 我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户的目标为导向 国房蓝海地产机构 1、年度推盘量 平衡资金,边际效应最大化的推盘量 目标沟通 2、销售体量 实现至少2个亿,力争3个亿的资金回笼 3、升级品牌 举拔升宏基公司品牌,奠定葡萄园高端品牌 国房蓝海 关键问题梳理 五个举足轻重的关键问题 ③葡萄园项目2011年度最佳推盘量多少? e采取怎样的开发顺序会收到最满意的效果 ③怎样达到2011年度至少2个亿的资金回笼目标? ③采取什么推广策略达到升级项目品牌和美誉度的效果? ③商业怎么考虑?如何提升带动整个项目的品质和销售速度? 国房蓝海 宏观政策影响 紧缩型货市政策及楼市调控手段(“限贷”、“限购“、“限价“政策) 继续在全国范围推广,存款准备金率上调,信贷规模缩小,银行管控严格,收 缩客户量。荆门市各大银行均照国家规定严格执行各项政策,对于购房客户来 说,影响较为直接的是:@无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其售房。②购买二套房,按揭 需首付六成,贷款利率上浮10%。此举一定程度上抑制了非本市客户需求和本地需 2、武汉楼市为省内风向标,目前成交量已收缩过半,但价格尚未降,如果一直 维持量缩,则部分开发商会启动降价,虽然不会直接影响荆门楼市价格,但一 定程度上会导致客户观望情绪和负面舆论效应,需要提前有准备。 蓝海观点∶继国家新调控和各地限购政策出台以来,房地产市场环境不可测因素增强 建议优先入市,尽早实现量的释放。 国房蓝海 荆门中观市场环境 G 通过对人均GDP发展水平情况来看,可以对荆 i门房地产市场做如下界定 荆门房地产处于启动加速发展阶段 需求特征以基本需求为主 1行业表现为超速发展,为此本项目的总体 开发量的扩容有充足的市场基础及保障 人均GDP与房地产发展关系 启动阶段 快速发展阶段 人均GDP(美元)|800~3000 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 超速发 平稳发展,以质量为主 慢发展 发展特征单纯数三型 以数三为主,数呈与质呈并数三与质呈并重 综合发展型 国房蓝海 荆门中观市场环境 判门市城市总体规划修改可行性分析图 城市格局 目前荆门市基本形成 了南北双城、新老城 区结合的城市格局。 发展方向 重点向南,适当向东 悲 城市规划的利好和 城市建设使掇刀区 具备了充分的吸纳 力和发展潜力。 门也规对计完成 城市南拓将使城南板块(掇刀区)将成为热点板块,但对于本案而言,虽属掇 刀但实际的地理区位更按近东宝,更需增强南部竞争,充分进行市场分流 国房蓝海 荆门2011年度商品房供应量预 估 按照荆门市历年来商品房新增供应量(特指获批预 售的面积)来看,200年新增供应量较多,面2010 年增长平稳。(2009年涨幅44%得益于2008年楼市 60〓新增供应量菱靡的反弹)。 综合考虑荆门市场新増预售商品房增长情况、土地 050 供应情况和周边市区情况,预计201本市新增商 品房供应量将达到115万m 2010 据统计数据显示,本市商品房存盘量仍有97万叫我 年份 0820092010 司认为2011年商品房供应量主要来自于2009年成交 供应量 士地面积,大面积的商晶房供应量将集中爆发于 新获北预售面积 2012年(主要由2010年土地成交面积贡献)。 数据来源与荆门]市房地产信忠网 2011年供应量预估 商品房新增量(115万方)+现有存盘量(97万方)=212万方 即使数据略有出入,我们认为2011年度市场总供应量在200万方以上。 9 国房蓝海 荆门2011年度商品房去化量预■ 估 预估:2011年荆门城区销售面积将达到110-130万方。 荆门房地产在经过2008年近乎100%的成 交量下挫之后,2009年的销售情况报复性 反弹,各类物业成交面积增幅均超过 100%,2010年总成交数据137万方,筛 1 除后城区预估销售去化面积100万方左 销告面积 右,较去年涨幅达到20% 增长率 2011年增长率定不会出现10年的大幅增长 局面,我司预计按照10%-20%的增长率计