XXXX年05月05日青岛保利·海上罗兰营销策划方案.pptx

保利·海上罗兰营销策划方案;Contents;壹;Part 1 区域及市场分析;地处青岛西海岸，胶南东部新城区,目前为陌生的潜力型区域;区域资源;经济发展;区域地位;区域地位;交通环境;可见，胶南尚属陌生的，鲜有品牌开发商进驻的区域 但从城市格局、交通环境、资源条件等综合评价来看 项目区域价值凸显，为良好潜力型区域;;西海岸滨海大道沿线滨海物业众多、竞争激烈 薛家岛片区约11个项目，直接截流;公寓整体量价;滨海公寓个案;一线沙滩公寓个案;;公寓市场存在五大结论： A-直面开发区众多项目直接截流 B-一线沙滩公寓相比较同区域滨海公寓项目价格高出一倍 C-滨海公寓的价格，从黄岛至胶南呈现加速递减趋势 D-滨海高端项目均表现销售速度缓慢（50-60套/月均） E-胶南区域内部存量压力巨大（超百万平米）;;;海上罗兰;;别墅市场存在四大结论： A-直面开发区别墅项目竞争和截流（可预见约40万方） B-胶南区域内部存在别墅产品的竞争（预计50万方） C-所在区域尚属于欠发展区域，竞争基础薄弱，必然面对四大传统别墅区的强势分流 D-各区域别墅与本案同时间点推出，使本案处于共享市场条件下的被动者地位;别墅也好，公寓也罢 区域发展以及潜在价值固然明显 而面对市场情况却使本案成为间接受益者;Part 2 项目本体认知;资源状况;配套状况;关于水城;规模状况;别墅种类;建筑风格;景观条件;区域 + 市场 + 本体;综合评价;综合评价;综合评价;综合评价;综上 本案必须充分发挥优势，把握机会 紧扣海河景观、别墅、英法风情等关键词，突破竞争格局 同时，必须准确把握未来机会客户，捕捉精准客户——;贰;Part 1 别墅客户定位;青岛的别墅客户体系中年龄主要集中在40-50这个年龄段，其次是50岁以上和30-40，所占比例分别是20%;适宜距离+资源占有是现有别墅客户主要驱动力;本案别墅客户挖掘;本案别墅客标签;本案别墅客来源;本案别墅客来源;Part 2 公寓客户定位;从整个胶南市的客户区域来源来看： 整体呈现以胶南市客户为主，占到约45%比例。 非青岛户籍的客户人数和外省市客户占比占到45% 市内四区+崂山+开发区客户占到7%左右;现有公寓客户;胶南属地客价格承付能力弱，价格上升将导致区域客户比重迅速降低，下降程度达5-10%;那么，双重风险下，本案客户如何界定？;公寓客户挖掘;变化;本案客户标签;初期以（胶南+开发区）原著民+现有工作关联客户为基础;本案公寓客来源;公寓也好，别墅也罢，他们都是新生活方式的追求者 对外部环境和内部产品有着较高的要求 要应者云集，我们必须围绕客户演绎项目的内核定位;叁;外部环境和内部环境是客户的两大核心关注点， 因此我们也将围绕客户关注点挖掘项目核心价值;Part 1 项目外部环境价值;区域价值是客户最为看重的关键点， 我们如何赋予区域一个明晰概念，传达给目标客户？ 让我们先从区域说开去;——淡化项目距离劣势，拉近与主城区的距离。;从栈桥到八大关，到东海路，到石老人，再到即墨鳌山卫 前海一线形成了一片片的别墅区 前海是青岛高端人居的黄金海岸线，栖息前海，成为富人追逐的目标。;市南之后，青岛前海将现新中心;因此， 我们将对项目区位的审视角度——落脚“前海”;同时， 更多的坚实理由，支撑我们，落脚“前海”;中国大陆海岸线总长达1.8万公里，适宜居住的海岸线长度约为1800公里，人均海岸线占有长度不足0.013米，中国海岸占有进入厘米时代。 南向望海更是弥足珍贵;18年，31城。 保利地产近20年来跨越南北，高端别墅遍布华夏大地。;然后， 让我们看看前海对 青岛保利地产的意义。;后海到前海 青岛保利实现从稳守老城到拓域新城的全新跨越。;自然的海、最美的海、私享的海、时光的海…… 保利集团布局前海， 将这片独一无二的海划入自己的疆域， 实现对保利品牌与企业理念的最佳诠释。;;从大青岛经济布局来看， 我项目处于——经济新中心;我项目北通小珠山风景区， 南邻灵山湾旅游度假区， 更享拥占地223公顷，投资40亿的顶尖休闲度假区——水城高端配套。;;滨海而居，前海为贵！ 市南之后，谁将成为青岛前海新中心？! ;保利·海上罗兰;Part 2 项目内部产品价值;规模、配套、建筑、生活…… 究竟何者，才是使项目价值差异化凸显的最大表达？;200米直线海距，打造罗兰私属沙滩;2种异域建筑风情，2种居住形态，2万平米商业，2大会所交相辉映;3种别墅类型，3重物业管理系统，3000平米大型会所，3600平米幼儿园;4 大主题公园、4200户超万人居住城邦;5大物业分布组团，5大旅游度假风景区;6条支流水系， 6重奢想高端配套;70万㎡超大规模社区，尽享水城7大功能区 ;1条河流;沿着70万㎡英法别墅ArtDeco公寓的印象溯流