XXXX年12月咸阳世茂中心项目XXXX年年度营销策略方案92P.pptx

咸阳世茂中心项目2013年年度营销策略方案;壹 / 营销背景;壹/营销背景：;贰/尾铺清货销售;营销提示/ 结合目前商铺销售所剩房源情况来看，剩余房源有以下明显特征：;;贰/尾铺清货销售：;贰/尾铺清货销售：;贰/尾铺清货销售：;贰/尾铺清货销售：;贰/尾铺清货销售：;贰/尾铺清货销售：;叁/住宅新品销售;叁/住宅新品销售;住宅概况：项目用地位于咸阳市中心，人民路中段，东临乐育北路，市良友集团公司；北临505集团及其中学，南临人民广场，西临中宏时代广场三期。整体居于咸阳市中心黄金成熟地段。 项目住宅规划由2栋对称点式楼组成，小区内部实行人车分流。 项目住宅规划总建筑面积39093㎡，其中地下面积10052㎡，地上建筑面积29041㎡。规划总户数 363户，户型分别为47一室—105三室㎡。 项目规划地下车库面积约8000㎡多，可停车196辆。地面可停车41辆左右。;叁/住宅新品销售：;项目产品配比情况：;1、项目住宅概况及优劣势解析; 项目劣势： 1、规模较小：项目住宅规划用地仅12余亩，共2栋高层，规模较小，从而致使本项目社区内部用于景观、绿化等方面的面积有限，无法拥有大社区所体现的规模优势； 2、居住环境：项目所处的市中心位置，周边车流、人流交织，加之项目自身有大面积商业配置，从而带来噪音、空气污染较为严重，住宅居住舒适度较差。 3、工程进度：项目住宅工程进度缓慢，两年停工，市场口碑较差。 ;项目机会： 1、西咸一体核心商圈之一：西安（咸阳）国际化大都市，是中央从国家发展的总体战略布局出发，着眼区域协调发展、深入推进西部大开发作出的重大战略决策。项目地处西安（咸阳）国际化大都市中心位置之一——咸阳市中心。必将成为西咸投资客争先投资的热盘； 2、户型优势：项目户型以47-80的中小户型为主，总价合理，也是目前咸阳市最为畅销的户型面积区间； 3、品牌推广：项目2010年亮相以来经过几轮持续热销，在咸阳中高收入投资客群体中已经广泛得到认可（预计项目1200多名业主中将有相当多数量购买本项目住宅）。 4、配套形象：项目一期商场早已交房，各大商业装修正在火热进行中，预计4-5月份???业对项目有较大提升作用。;项目威胁： 1、竞品威胁:同期竞争项目中大盘的威胁； 2、取暖方式的硬伤威胁:北方城市冬季气候寒冷，项目供暖方式将会成为客户主要抗性因素之一； 3、政策威胁: 不可预计的房地产宏观调政策带来的不利影响。;S;叁/住宅新品销售;区域在售项目分布一览图; ;;项目目前推出2栋楼，共有4个户型，在售户型区间43-132㎡两室及三室，市场销售偏好43-74㎡户型，后期大户型销售难度大。;2室 94㎡;我们的竞争对手——外滩一号;;在售户型区间91-210㎡;外滩一号;我们的竞争对手-----华城国际;;在售户型区间62--138㎡;在售户型区间62-138㎡;;;两室在售户型区间85-100㎡;三室在售户型区间122-142㎡;3-2-2 135㎡;四室户型（复式）;项目概况：?项目位于咸阳市人民路北门口十字西南角，由咸阳双保房地产有限公司开发。项目总建筑面积约60000余平方，共26层，地下一层为大型停车场，有100多个标准车位，是目前咸阳市中心档次最高，规模最大的停车场。地上1-3层为大型的商业区， 已在省内外招商，4-16层为高档公寓。 ;;住宅属于尾盘销售，未再做大规模推广，商铺排卡了，两年有余但未销售;;;湖境尚都;湖境尚都;湖境尚都;;;一室在售户型区间45-48㎡;二室在售户型区间70-103㎡;3-2-2 120㎡;;;二室在售户型区间69-95㎡;三室在售户型区间120-137㎡;;;;1、片区市场供应量充足，产品线参差不齐，既有城改项目，又有正规品质大盘； 2、从畅、滞销情况来看，80-90市平米的两室，100左右的三室，50-60平米的一室较为畅销； 3、整体市场价格混乱，价格从4500-7000之间，价格分布差异化严重； 4、整体周边货段价值在5000-5800之间，超过6000房源去化速度较为困难； 5、部分精装产品由于精装成本导致价格超出6000形成滞销，且市场对精装户型接受度较差； 6、项目所处区域因其居住环境较差，非城市品质住宅集中供量区域，客群的投资化趋势较为明显。 7、市场在售项目整体优惠点位较大，“高价高折”现象较为明显，一次性优惠在6-10%，按揭优惠基本在2%;叁/住宅新品销售：;同质竞争，跑量的关键在于时间与价格的动态管理，发动“奇袭战”;叁/住宅新品销售：;营销策略：明暗双线运作、即圈即杀、;定位提升：;项目核心价值与卖点提炼;项目定位及营销主题演示;1、项目定位;;;比准价格计算：; 价格测算----评判我们合理的利润空