深圳万豪商业城专题计划案.docVIP

谨呈：深圳世浩实业发展 万豪商业城营销策划方案 深圳市世方物业咨询 目 录 第一部分 物业定位 第一章 市场调查分析 一 深圳市总体商业市场背景 二 南山商业市场综述 三 同类专题市场调研 八卦岭片区经典可比商场调研 田贝片区经典可比商场调研 笋岗片区经典可比商场调研 本区域经典可比商场调研 四 总结分析 第二章 物业发展提议 一 商场平面布局计划设计 铺位分割 过道设计 商场人流图绘制 商场卖场设计 商场经营品种分区设计 商场各层租金估算及租金价格表制订 商场商业经营管理提议 建筑外立面之装饰、色彩修改提议 商场休闲广场计划设计提议 第二部分 招租推广策略 一 主体推广方案及广告推广关键点 二 阶段推广计划时间表 三 组合媒体公布计划 四 销售卖场策划 五 造势手法策划 第一部分 物业定位 第一章 市场调查分析 一、 深圳市总体商业市场背景 1、商场分割小铺位销售已风光不再 曾经轰动一时“西部电子”，开业后远未达成大家预期，“东方巴黎”至今仍无法开业，这使得将统一产权商场划分成小铺位卖销售形式难度增大，让投资客重新建立起信心难度增强。实际上，即使以后彩福大厦裙楼商场因新一佳著名商家进驻，和发展商不惜血本8%回报率而使彩福大厦裙楼销售良好，也不能够轻易断言市场能够接收这种商场铺位划分形式。 因为，这种形式存在很多问题还未处理： * 产权和经营权不统一矛盾一直未能处理。 怎样使小业主利益得到保障？一旦大商家退出商场，谁来负责重新招租，各小业主之间利益谁来平衡？ * 铺位划分过细、过小不利经营者使用。 发展商为了立即销售铺位，常常将铺位划分过细、过小，以降低铺位总值，降低置业门槛，扩大购置层面。而实际经营者无法接收和使用过小商铺，这种矛盾只好经过重新划分、整合铺位来处理，从而造成销售铺位和经营铺位完全不一样局面，一旦经营客退出重新招租时，必将引发多种矛盾。 * 经营管理水平是影响商场存活关键原因。 商场内各铺位利益相关，相互一荣俱荣、一损俱损，这需要商场经营管理部门统一管理协调商场才能做旺。但往往发展商将商铺分割售出后，就不再理会经营问题，这是造成现在众多商场失败直接原因。 * 发展商能否“放水养鱼”是招商工作关键。 一个新商场开业需要培育市场时间,发展商需要给经营客合适优惠来增强其对商场信心，从而吸引进场，这就需要发展商在一段时间内承受短期利益损失，如减免租金、管理费等，这些方法对发展商资金压力较大，发展商面临能否坚守难关迷惑；而发展商假如不“放水养鱼”给租客以合适优惠，则商场招满有一定困难，严重会造成无法开业，发展商到时将面临更为严峻形势。 2、街铺一直受市场钟爱 和上述情况不一样，街铺产权独立，受其它干扰原因少，客流量仅受街道人流影响，生意好做长久，租金稳定。所以，商铺售价也稳定而高企，街铺价值为很多投资客和经营者认可，易受市场追捧。 3、专业市场增多，竞争愈加猛烈 签订明确专题，走专业化路线来吸引用户专业市场越来越多。 不过做专业市场需要一定条件才能成功： * 可借用资源优势 * 规模、交通、配套等本身硬件条件 * “放水养鱼”可连续发展策略 * 和竞争对手或潜在竞争对手相比含有比较优势 * 有较强昭示力 * 标准上不单纯依靠批发用户，还应含有较多周围零 售用户，以积聚人气 * 专业商业经营管理 * 充足资金、人才贮备 只有满足上述全部或多项条件专业市场，才有可能成功，如：享誉全国赛格电子配套市场，就是依靠华强北是众多电子生产商集结地这一大资源优势，配合便捷交通、畅旺人气、较强昭示力等综合优势而发展起来，并逐步发展成为辐射全国专业市场。 虽说专业市场成功案例很多，但更多专业市场因为本身缺乏上述条件或不含有比较优势，往往在竞争中惨遭淘汰，或是做痛苦挣扎。 4、二层以上物业销售难度大 通常出售商业物业，不管是开放式商场还是独立式商铺，二层以上部分大多销售困难，最终只能经过招租处理。 二、 南山商业市场综述 南山商业市场面临历史契机 深圳城市中心西移，滨海大道建成通车，西部跨海大桥