长沙龙柏湾项目招商营销整合推广方案_230P_达观机构.pptx

达观机构200/5/27;;■为什么在70%消化后，30%的投资客如此难以寻找？ ■为什么很多长沙人还感觉不到龙柏湾是什么、做什么、有什么？ ■为什么做生意的老板还弄不清龙柏湾是个什么样的商业中心？甚至 不知道龙柏湾也在招商？;各项做旺活动;一、我们有没有解决 龙柏湾是什么的问题;其实质是：定位不清晰，主题不统一;二、前期推广有没有 讲出龙柏湾有什么;其实质是：没有找到龙柏湾的核心优势;三、我们是否解决 市民为什么要投资的问题;其实质是：没有找到或是没有说出投资利益点;四???我们的 招商推广是否有效;其实质是：尚未认识到‘招商带动销售’的策略作用;五、我们的招商 方式是否满足需要;招商招商，就是要招才有商 招商一定要走出去，上门拜访，而不是等客上门 当传统媒介的作用难以达到理想效果，我们必须用全新的招商方式去实现与商家的有效沟通;其实质是：招商方式过于呆板，需要革新;;1、人气不足 目前，龙柏湾的人气严重不足，周边的如新一佳、家居乐园等大型卖场也存人 气问题。周边人气是影响龙柏湾的基础问题。 2、商家不来 人气不足，做旺无望，商家自然犹豫，或是等待。 3、位居社区，非临街 项目没有一线临街，且四周都不是繁华的商业要道，影响人气聚集 4、股市冲击 股市大涨，分流了资金，对投资造成了影响;;【一、龙柏湾商业定位】;我们考虑： 放在长沙商业大环境下， 龙柏湾的位置在哪里？;;基于此，龙柏湾不可能成为“城市商业中心”，主要服务河西消费群;未来，长沙商圈将划江而治， 以龙柏湾为代表、为核心的河西商业圈，将与东城商业圈遥相呼应，互相辉映;【二、龙柏湾物业定位】;龙柏湾有着街区的建筑形态，二三楼是独立门面， 完全不同于传统的商业广场，着眼产品特点， 我们赋予其一个概念包装。;Shopping street;Scene street;1、情景式，体现参与性、互动性，人们不只是单纯的购物，还可以参与 到商场经营、商场活动中来 2、对商家而言，情景商业街能更长时间留住顾客，对投资者而言，情景 商业街能够吸引购物者、商家，回报更稳定 3、一个新的概念可以吸引更多的眼球，有利于招商和销售;【三、龙柏湾形象定位】;服务于河西的中高档商业街;【四、龙柏湾消费群定位】;“我们的消费群，就在河西和河东啦！” 这样的判断，和没判断基本差不多;以该图为例： 红五角代表是本项目 D区内的市民，基本不可能是我们的消费群;C区内的市民，很有可能成为我们的消费群;B区内市民及学生，表面是我们的 消费群，其实河西的商业以荣湾镇为界，往南是大学生消费主 要中心，往北也就是龙柏湾， 对大学生是没有什么辐射力的。 从荣湾镇到龙柏湾并不方便， 与其往北，学生们肯定愿意选择 往东，去五一商圈。;A区没有大型的商业中心，市府板块当然是龙柏湾的主力消费群。;实际上，我们能够辐射的市民，真正属于我们的消费群，只能是以A区为中心，B、C区为辅的手枪状区域 其中，A区是核心消费区，B、C区是可拓展消费区;;;消费者为什么来投资？;以招商带动销售，以招商促进销售，招商是手段，销售是目的;【一、招商业态】;思考：龙柏湾需要什 么类型的商品、商家;他们想买衣服，而河西目前只有中低档的衣服， 只能开车过河——他们需要名品服装街 他们有儿子，却没有相应的童装城满足需要 他们请朋友客户吃饭，周边却少有中高档的餐厅 他们想请朋友客户休闲，周边却少有品位咖啡厅、西餐厅 星期天想逛逛商场，周边的要么太小，要么档次低，只能过河去五一广场;1、名店精品情景街 各类男、女装精品、名品休闲运动服饰 2、童装精品情景街 各类精品、名牌儿童服饰、玩具、游乐 3、百货生活情景街 大型生活超市、便利店 4、家居家具情景街 大型家居超市、家具用品、灯饰城，如美居中心、吉盛伟邦 5、美食娱乐情景街 特色餐饮、中西餐厅、咖啡厅、情调茶吧、足浴、高级会所等;6、湖南特产区 开设专门的湖南特产区，比如臭豆腐、君山茶、武岗卤菜等 并将其申请成为湖南旅游特产指定购买点;【二、招商范围】;以长沙为重点，扩大招商半径，以壮声势，才有机会抓到大鱼;大型项目的招商就是撒网捞鱼； 网越大，网到的鱼就越多，自缚思维，只会举步维艰； 所以，我们不妨放开思维，把招商做到极致。;【三、招商策略】;走出去;如果不是地段特别好的商业中心，坐等上门只能是守株待兔，全凭运气;建议招商公司锁定区域 拿着资料逐一上门拜访商家;百店联盟计划—在全长沙招100家名品特色店入驻 比如甘长顺、火宫殿、杨裕兴等;大户带动小户，以小户挤压大户;【四、招商措施】;建议用以下措施吸引商家： 1、签定三年租约，前两年免租，第三年免半 2、争取商业街税收优惠，或是在培育期内免交