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昆山陆家镇市场研究性报告 —— 商业、写字楼市场专项研究 Page 2 目录。 一、陆家镇总体概况 二、陆家镇房地产发展历程 三、陆家镇 09 年土地概况 四、陆家在售商业、办公楼盘分析 五、陆家镇中心商业街调研分析 六、昆山写字楼市场调研分析 七、项目建议 Page 3 一、陆家镇总体概况 Page 4 区位： 陆家东望上海，西邻苏州，与国批昆山经济技术开发区接壤。离昆山市区 10 多公 里的陆家镇，是昆山“1+3”（一个昆山现有城区，加上张浦、周市、陆家三中 心镇的昆山中等城市）地区和吴淞江工业区（东区）的中心。 国内经济： （单位：亿元） 【陆家镇区域位置与经济概况】 指标 2009 年 9 月 2009 年 6 月 2009 年 3 月 2008 年 12 月 2008 年 9 月 2008 年 6 月 2008 年 3 月 国内生产总值（现价） _ 累计 217817 139862.2 65745.1 300670 208025.3 134725.8 63474.5 第一产业增加值（现价） _ 累计 22500 12025 4700 34000 22062.3 11800 4720 第二产业增加值（现价） _ 累计 106477 70070.5 31968.1 146183.4 103974.5 69329.6 31657.8 第三产业增加值（现价） _ 累计 88840 57766.7 29077 120486.6 81988.6 53596.2 27096.7 国内生产总值增速 _ 累计 7.7 7.1 6.1 9 9.9 10.4 10.6 第一产业增加值增速 _ 累计 4 3.8 3.5 5.5 4.5 3.5 2.8 第二产业增加值增速 _ 累计 7.5 6.6 5.3 9.3 10.6 11.3 11.5 第三产业增加值增速 _ 累计 8.8 8.3 7.4 9.5 10.5 10.7 10.9 Page 5 人口： 外向型经济的发展模式在陆家取得了成功。经济的发展不光为陆家带来了富裕， 加快了人口聚集，比如 2005 年，陆家外来暂住人口 51794 人，常住人口 30292 人。 同年迁入 444 人，迁出仅 72 人。越来越多的打工者来陆家工作并定居在此。 2008 年可用劳动力 71022 人，同比增加 8.95 ％。 配套： 医疗配套： 第四人民医院（现占地已达 30 多亩，建筑面积近 10000 平方米，是一 所设施一流、环境优美、布局合理的花园式综合性医院。） 教育配套： 陆家高级中学、好孩子幼儿园、膳魔师幼儿园、陆家中心小学 公众配套： 陆家文化中心（主体由梯形电影院与半圆形图书中心、体育活动场地 以及南侧的市民活动广场组成。） 交通便利： 312 国道、沪宁铁路、沪宁高速公路…… 陆家距上海虹桥机场 40 公里，约半小时车程，上海浦东机场 100 公里，约 1 小时 车程，区域内公路网健全，公路密度达到 1.51 公里 / 平方公里，沪宁高速、 312 国 道均穿镇而过。 【陆家镇人口与配套设施概况】 Page 6 二、陆家房地产发展历程 陆家镇中心 Page 7 工业区带动了房地产市场发展，经济的发展，镇强民富的陆家，开始向城市化建 设进军。政府的支持，市场的形成吸引了开发商的眼球。陆家工业区所带动的三 大特点造就了房产市场的良好发展 。 人口密集 陆家是一个外向型经济，这也促成了陆家镇人口呈上升趋势，陆家 2004 年，常住 人口 29892 人，外来暂住 57178 人； 2005 年的常住人口上升至 30292 人，暂住人 口 51794 人。常住人口的上升说明外来人口很多都选择了定居在此，不光是从出 生率还是迁入率来看，陆家这几年的人口有增无减。正所谓有需求才有市场，人 口密度的增加为房产带来了市场前景。 【陆家镇房地产发展原动力】 社会事业设施的发展 政府的支持和推动，使得陆家的生活、商业、教育、医疗配套齐全。这为房产市 场，商品房、商铺的销售起到很好的推动作用。 Page 8 人均消费能力提高 从这些数据可以推测出陆家地区个人收入的增长，消费能力的提高。对房产这样 的高消费产品，也有了一定的支付能力。 【陆家镇房地产发展原动力】 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 农民人均纯收入 6,073 6,486 7,362 8,221 10,408 11,818 13,537 15,254 15,665 城镇人均可支配收入 9,810 11,128 13,034 15,011 16,809 19,016 21,927 24,798 27,540 增长率（农） 6.80% 13.5