北京泰中花园专题计划专题方案.doc

北京泰中花园策划方案 序言 第一部分区域市场改变和发展趋势 一、北京一般住宅楼市简析 二、大兴区域板块楼市简析 第二部分项目简析 一、项目基础描述 二、项目优劣分析 三、区域物业分析 第三部分项目定位提议 一、推广形象定位 二、推广案名提案 三、目标用户定位 四、价格策略定位 第四部分推广提议 一、卖点整合 二、推广阶段 三、媒体整合 第五部分销售计划 一、销售导入期 二、销售攀升期 三、销售连续期 四、销售旺盛期 五、销售收尾期 第六部分销售组织控制实现 一、营销人员体系架构 二、专案卖场营销 三、市区行销网络 四、销售早期工作关键点提要 第七部分合作承诺 结束语 前 言 “泰中花园”作为一个分期滚动开发项目，其三期推广和销售含有本案特殊性。项目标长久停工，开发商预期利益被搁浅和沉淀。不过北京新城市计划确实立；著名房地产开发商进入，品牌项目标成功开发及销售；绿色住宅、健康住宅概念不停深化；住宅郊区化趋势对于区域市场带来远景利好；我项目大环境日益改善，周围配套人气升旺，小区小环境成熟。上述很多要素给我项目标三期销售带来支撑。 同时项目标施工停滞，使得项目在建筑立面设计、户型设计、园林计划、小区配套上较新立项开发项目，存在竞争劣势，伴随时间推移这种差距将日益加大。所以我项目标营销推广要旨是，整合针对项目目标用户关注性卖点，采取科学价格策略和快速聚敛人气针对销售组织策略，发挥成熟小区优势，最大化缩短销售周期，加紧开发商资金回笼。从而实现开发商和代理销售企业双赢。 第一部分 区域市场改变和发展趋势 北京一般住宅楼市简析 北京楼市20XX年整体呈良性上扬态势，20XX年北京一般住宅成交面积共1514万平方米，是20XX年成交面1.87倍；20XX年成交套数共129028套，是20XX年成交套数1.77倍。成交量增加显著，而且成交房屋单套平均面积有所增加。20XX年住宅项目成交价格普遍上扬，上扬幅度为10%到15%。国家宏观政策陆续出台抑制住宅市场过热，尤其是投资性购房对房价拉升，如利息率上调、个贷政策严苛、税收调整等一系列。 多年来北京郊区化运动取得了长足发展，周围区县房地产业发展快速。假如简单对郊区化进行分类话，大致能够分为郊区分墅和郊区一般住宅两条脉络，如昌平、顺义成为郊区分墅扎堆地域，而通州、大兴区域一般住宅发展迅猛。 房地产新政，催生新郊区化运动。低密度、高性价比郊区一般住宅项目从新政当中显著获益。相当长一段时期内仍然会是郊区分墅和郊区普宅呈并驾齐驱之势，但无疑郊区普宅更能代表未来发展趋势，从现在政策来看郊区普宅迎来最好发展机遇。 二、大兴区域板块楼市简析 “两轴-两带-多中心” 北京新城市计划确实立，为处于两带上大兴房地产市场带来利好，在政策引导下，郊区开发烧正在到来，尤其是现在这里房价相对廉价，所以必将会吸引更多来自城区购房者关注该区域。大兴房地产产品特色，以低层、低密度、南北通透板式住宅为主。小区园林，配套设施成为楼盘项目竞争热点。这也就使得大兴郊区住宅不仅意味着价格适中，还意味着健康、舒适生活方法。 大兴是房价上升幅度较大区域，从下六个月市场情况来看，房价会继续展现上涨趋势，大兴今年下六个月新入市项目并不多，大多是旧盘后续项目，所以房价受供给量增加影响不大，房价应该展现继续上扬趋势。不过现在黄村中心地域一般住宅均价达成4000多元/平方米，黄村北区公寓价格也已达成5000多元/平方米，这和城区房价相比，没有更多优势，所以上涨空间不会太大。 高级项目标增加，也带动了区域内购置人群改变。据了解，现在来自市区购房群体显著增加，如丽园市区购房者占了购房总人数50%，那尔水晶城则占到80%。 第二部分 项目简析 项目基础描述 泰中花园在南五环和京开高速交汇处东南角，东邻大兴工业园区，广茂大街5号。北上直接三环玉泉营桥。采取“围合式”建筑设计方案，分三期开发，一期和二期是大兴区早期外销楼盘。较同期区域项目有显著配套优势。一期多层涂料立面板楼，二期为挂砖多层板楼及少许TOWNHOUSE住宅。三期为三座十八层塔楼，三期三座塔楼坐落于小区西部紧邻京开高速，结构主体封顶。 项目优劣势分析 项目劣势： 噪音污染三期三座塔楼紧邻京开高速，该部分产品西侧住宅存在着噪音污染问题，加之西侧无任何屏障和建筑物（仅有绿化隔离带）。西侧产品面临着西晒和噪音双重不利，将下拉整体均价。 塔楼结构三期为塔楼建筑结构形式，而和郊区项目标主体目标用户消费趋向是相悖。我们在序言和区域板块市场分析中不难看出，我区域项目普宅客群购成主力是来自市区，而市区居民支付了交通成本，就是为了以更经济价位拥有较城市中心区更舒适、低密度健康居住环境。 偏离主居住区本案偏离大兴当地主居住区，宣传上想要借势中心区和新兴京开高速路西低密度居住区也较勉强