广西商业城专题计划案.doc

某商贸城营销策划方案 第一部分 市场篇 项目实施之前，需对整个市场环境进行深入调查分析，正确掌握市场信息，把握市场环境改变。所以，我们组织了一支专业市场调查小组对项目标市场环境进行了细致调查研究。 一、项目营销环境调查分析 1、某城区环境 地域介绍 全镇占地总面积381平方公里，人口6.8万人，其中城区人口1.8万人。总面积为362平方公里，其中城区面积6.5平方公里。全国153个关键示范镇及全区20个关键小镇之一；含有良好投资环境。 交通发达、运输便利 东接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；处柳江、桂柳高速公路、国道322线、209线、湘桂铁路交汇处，是西南省区通往广东、湖南关键通道，来往客运很繁忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粤，区位优势独特。这些全部为某商业发展提供了得天独厚地理环境。 2、政策环境 加大基础建设，吸引外资 镇政府加强某基础建设，扩大城区建设力度，多方引进外来资金投入并给多方优惠政策，如按五折优惠价收取土地征用费或租用费，在用水、用电方面给优先安排，帮助代办相关证、照手续等。一系列优惠政策，给某投资环境改善提供有力支持和帮助，为某房地产业、商业发展发明了良好机会。 长远计划 1997年起，镇政府对全镇实施至20XX年长远计划， 20XX年再次调整计划，加大镇区功效完善性，拟20XX年前 引资在码头处建设一座AA公园。计划为房地产业发展提 供了更多机会，某房地产业发展前景乐观。 3、流通环境 陆地交通繁忙 某做为一个交通枢纽，来往车辆很频繁，每一时 间段车辆经过频率全部较高。进入镇区道路周围基础上全部是车辆维修铺面，约估有十家以上，可见陆地交通繁忙及过往车辆之多。 项目在镇中心十字路口旁，各来往车辆络绎不绝，均以后经过，确保了区域内巨大车流量，为项目营造旺盛环境气氛。 水路交通发达 某镇水路交通也不落后于陆地交通，水运方便，LR西面柳江河有两个码头，LQ江建有1个码头，年吞吐量15万吨。LQ江上水运很频繁，能够看见大小船只常常在江上穿行。水运以货物运输为主，到了赶集日子，客运船只逐步增加，多数是来自倒江等地下游民众。 项目靠近LQ江码头，赶集日很多民众经过此码头上到镇上，这为项目开拓了更大市场。 集日人流量增加 某集市人流量比平日尽多出一倍，人山人海，很热 闹，赶集民众纷纷来到镇上买卖，买卖品种众多，以农副产品居多。集日以三天为一个周期，在这一时期成交额也达成最高。集日人流量给项目增添了大量人气。 4、企业环境 企业情况 全镇企业有红砖、运输、建筑、金属制品、冶炼、包装、合金、锌品、食品、机车修理、塑料等170多家企业，个体户达2800多户，其中千万元企业14个，500万元企业21个。工业园区内有34家民营化工、冶炼类企业；造纸厂星罗棋布，大大小小总共有8家左右，其中以林业造纸厂最大及最具规模，是广西级造纸企业。整个镇以工业较为发达且发展速度较快。 大型企业入驻 和YY工业园区对接后，某镇将在LQ江对岸再建一 个工业区，现已经有睡宝床垫厂进驻，并开始建设厂房，将于明年年底投入上线。紧伴随有汽配厂、锡制厂等较为大型、规模化企业来到某投资建厂，其中多为L、鹿寨投资商。大型企业入驻肯定带动某经济发展，提升居民收入，从而刺激消费。 二、收入和消费调查 1、人均年收入情况 A、 某行政管理范围内乡、村、屯等人均年收入为2650元左右，而城区内人均年收入为10000元左右。 B、镇政府收益关键起源90%来至镇工业收入，剩下10%关键是运输业及农业。 某镇人均年收入和财政收入起源统计表： 区域 人均年收入 （元） 产业 镇财政收入起源 （%） 城区 10000 镇工业 90 乡、村、屯 2650 镇运输业及农业 10 能够看出 ，某城区人均年收入相对还是比较可观，而且某镇工业带动着整个镇经济发展，伴随镇工业不停完善和改善，镇经济肯定再上一个台阶，经济发展带动收入增加，某人均收入可望提升，不过能够预见，居民收入增加同时储蓄也在不停增加。 2、企业职员收入情况 A、现有工业园区内民营企业人均月收入水平全部在600元～1000元左右，园内工人以周围居民为主，约估1000人左右。 B、林业造纸厂人均月收入在1000元左右，而镇上制糖厂正在企业改制过程中，效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。 某企业职员收入情况统计表： 类别 企业结构 人均月收入 （元） 林业造纸厂 股份制 1000 镇制糖厂 企业改制中 600～800 民营化工企业 协议制 600～800 民营冶炼企业 协议制 600～800 伴随多年工业园区扩建，做为L卫星城，和L工业相接轨，连接YY工业园，引进大型企业入驻，带动工业和其