上海市房地产开发企业开发企的业涉税问题的资料.pptVIP

经典房地产资举  海方房地产开发企业 YASNJNANN MAIMN MNAYEAONAYN 有关会计处理涉税问题 的简要说明 0l6/12/(6  房地产体苏( VIANA RI IC AVNAPLAL C AVAA IC ANNAS L C AN 自一、基础知识 房地产基本制度和政策;房地产经营、管理 房地产:房产、地产的结合体 房地产业:开发、经营、管理和服务的行业 自二、物权 民法通则; 城市房地产管理法; 土地管理法 城市规划法; 预售管理法。  房地产体系(二 VIANA RI IC AVNAPLAL C AVAA IC ANNAS L C AN 开发交易 房地产转让,抵押,租赁 四、管理 资质管理,物业管理 资质管理:设计、施工、监理、招投标、工程审价、 造价咨询、房地产估价、资产评估。  得上业成差如 PC CAVNEAICAVNB CAV C Ay 1.行政划拨(含征用集体土地) ●2.出让方式(土地一级市场) 协议;招标;拍卖 ●3.房地产转让(房地产二、三级市场): 买卖;赠与:继承;其他合法方式 其他合法方式指 (1)以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地产权属发生变更; (2)一方提供土地使用权,另一方或各方提供资金,合资、合作开发经 营房地产,房地产权属发生变更 (3)并收购,兼并或合并,权属变更; (4)以房地产抵债 (5)其他 4.土地或房地产租赁  开力费的理 PC CAVNEAICAVNB CAV C Ay 1.专业从事房地产开发经营的企业(外商投资企业),应以其首次取 得房地产开发经营项目之日,作为实际开始生产经营之日,之前发生的 相关费用(不包括土地出让金等前期开发费用)作为开办费处理,之后 发生的相关费用计入递延资产,归集后构成开发成本。(先有公司,后 项目) 2.如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前 则应以营业执照签发之日确定为实际开始生产经营之日。不存在开办费 (先项目,后成立公司) 「参考文件:国税发(1995)153号文』  比质闭我得几常见的 殇题(内全 1.房地开发商以房产换取土地使用权行为的征税问题 开发商以出资造房的形式与土地方联合开发或独立开发房产项目,房产建 成后,开发商按一定比例与土地方共同分配房产,由于开发商以部分房产所 有权换取了土地方的土地使用权,发生了转让房产所有权的行为,应按销售 不动产计征营业税,但由于这一过程没有发生货币结转,因此具体计税依据 可按以下原则确定 (1)如换出的房产系一般住宅(即高层为钢筋结构,多层为混合机构)计 税依据,按换出房产建筑面积的造价计算确定(多层867元/m2,高层为1123  边线得几常见的 殇题(内全 (2)如换出房地产系高级住宅、商办楼,其计税依 据必须按换出房产的建筑面积的实际造价成本报主管 税务机关审核批准后确定。 (3)如开发商以房产换取其他实物的,也应按规定 参照上述(1)、(2)处理。  发线铁经 若差各列在或 建成的房产转的(内论业 MI A NBA LICLAV 1.在项目列项前,由几个开发商共同列项投资开发(俗称联建、参建、 搭建)并且以非闭口价形式共同签订开发合同,开发后各方按投资额 按比例分得房产的不征营业税。如果虽然是开发商共同列项投资开发, 但一方采取闭口价形式让另一方或几方参与开发的,则对其取得收入视 同销售不动产,征收营业税 闭口价是指一方按每平方建筑面积约定的房产售价,与另一方签订 的共同开发合约。  发线差,坐若别线或 建成的房方产转社的法(论 2.如果列项后,再让其他方参与联建、参建、搭建的,则不论其以何 种形式、何种价格转让,均应征收营业税。但如果开发的不是商品房 而是职工住宅建设项目或动迁用房,且按房产造价成本转让,则视同共 同投资建房,暂不征收营业税。 房产造价成本=土地成本十建房工程成本(不包括支付的市政配套 费)+其他费用(按建房工程成本的50%计算) 其他费用:设计费、市政配套费、管理费等。 参考文件:沪地税一(1996)43号文』