上海别墅专业策划全案.doc

上海別墅策劃全案 上海别墅定位和营销思索作者：匡匡??sunnews12???sary第一部分??市场研究篇<I>&#</I>61478;?上海房地产市场综述<I>&#</I>61478;?上海别墅市场整体情况<I>&#</I>61478;?关键市场研究【第一章??上海房地产市场综述】 一、宏观经济和上海房地产市场1、上海宏观经济趋好，为上海房地产行业高速发展发明俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：20XX年，上海市国民经济连续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不停改善，实现了“十五”计划良好开局。20XX年，上海完成中国生产总值4950.84亿元，比上年增加10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第实现两位数增加。上海良好经济环境，促进整个城市建设高速发展；人均GDP达成4500美元，为城市房地产市场发展发明了俱佳条件；对应地，房地产业也为城市经济增加贡献一定力量，房地产业成为第三产业增加领头羊。整年房地产业增加值308.58亿元，增加17.8%，增幅比上年提升2.4个百分点，其对经济增加贡献率达成9.7%，比上年提升2.9个百分点。 2、城市建设良性发展和大规模基础设施投资，为上海房地产不停带来新增加点；依据中央提出上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心指导意见，20XX年3月上海市人民代表大会经过了《“十五”社会经济发展计划》，其中不管是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，全部是表现了“四个中心”要求。伴随“十五”计划开局新一轮投资计划开启和投资结构调整，上海市固定资产投资出现了快速回升良好态势。20XX年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增加6.1%，增幅比上年提升5.4个百分点，投资总量超出历史最高水平。投资结构继续改善。整年完成基础建设投资712.49亿元，比上年增加1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增加10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增加9.6%。城市基础设施建设步伐加紧，整年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增加13.5%。市区2200万平方米旧区改造工程开启，和黄浦江两岸综合改造等一系列大市政计划开启，为上海房地产业发展提供坚实后盾 3、政策主动引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这么相辅相成发展模式坚定了政府对房地产行业信心，上海“十五”计划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。多年来，伴随管理体制完善，上海房地产市场更趋成熟，愈加规范，这一切，为房地产开发发明了很有利运行环境，而上海经济可连续发展特征，为房地产开发，营造了良好市场气氛。 二、20XX年上海房地产市场20世纪90年代上海房地产市场，走过了以繁荣为关键特征旅程。在90年代中期二三年回调整理后，在90年代末期伴随经济增加加速，房地产市场急速回升，放出巨量，20XX年上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积1831.8万平方米，存量房销售面积1422.4万平方米，二、三级房地产市场总体产生3254.2万平方米销量，表现出新市场行情特征。1、市场供求两旺，交易再创新高20XX年，上海商品房供给，在上六个月登记数大幅降低基础上恢复高速增加，和此同时，上海商品房成交继续保持旺盛势头，在连续五年高速增加后继续大百分比攀升。其中：??供给——整年同意预售面积1660万平方米，比20XX年增加7.1%??成交——整年预售登记面积1832万平方米，比20XX年增加26.1% ?2、供不应求局面全方面形成20XX年，整年商品房同意预售面积和实际预售面积之比达成1：1.104，整年实际预售面积第一次超出同意预售面积。 3、成交套数同时增加，单套面积扩张趋缓20XX年，和预售总面积急剧增加同时，上海商品房预售购置套数也急速增加，由1999年9.73万套，20XX年11.94万套增加到20XX年14.98万套。和预售总面积急剧增加略有不一样是，20XX年单套面积比总面积增加偏慢。 ?1999年?20XX年?20XX年总面积（万/平方米）?1075?1453?1832总套数（万套）?9.73?11.94?14.98单套面积（平方米）?110.46?121.66?122.27 4、市场火热让人振奋，威胁存在不容忽略我们应该看到来自市场威胁：20XX年整年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，而84%量集中在10—12月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米。这个数据将直接影响到今年市场供给，能够预见，20XX年市场气氛良好，但竞争将极其猛烈。?【第二章??上海别墅市场整体情况】 一、上海别墅市场回顾和展望1、上海别墅市场发展三个阶段从九十年代初上海第一批别墅诞生开始，上海别墅伴伴随宏观经