关于房地产会所经营思路(案例).docVIP

PAGE PAGE 1 关于东湖湾会所经营思路的报告 根据目前东湖湾一期项目的工程进度，总建筑面积达到5442平米的会所计划于2012年8月份竣工（不含内部二次装修）。东湖湾会所在规划设计之初就被公司领导和众多购房者广泛关注，一个高品质的楼盘必须要有一个与之匹配的、功能相对完善的会所，同时也作为树立津西地产品牌的重要手段之一。因此，公司经过多次论证，并经设计单位反复斟酌最终形成现在的会所，但是从经营的角度来分析，却给开发商带来全新的挑战。主要有以下几个问题： 会所的表现形式和定位 现在会所主要有两种形式：一是：以完善 服务项目为目的的附属形式，此类型以配套服务为主要目的，一般定义为非盈利会所；二是：以盈利为目的的形式，即经济形式会所。这类会所可以与其他 房地产配套设施并列存在，也可以独立存在，设立的目的偏向经济利益。这类会所也包括两种类型：一种是只对内开放，即它只面向业主和会员；一种是即对内又对外开放。 很显然我公司的会所的表现形式定义为上述第二种类型，并且为即对内又对外开放。 会所的定位在整个住宅小区的规划、推销中都占有重要的地位，如果不能科学合理、实事求是地分析预测，将会影响到主业的效益、声誉，甚至导致整个物业经营的 失败。总的说来，会所的定位应该与主业的定位相符合，应该结合目标群的经济情况、生活 习惯、文化层次来确定会所的规模、档次、风格、项 目种类及其他相关配套设施。做到既要在 理念上有所 创新，又不脱离实际。不应把会所的定位过于超前，更不要滞后。 二、会所投资分析及收益预期 东湖湾会所总投资约2350万元，其中建安投资1600万元，土地及前期等其他配套费用约750万元。会所含地下一层总计四层，总建筑面积5442平米。通常有以下几种经营模式： 1、如果考虑到开发商利益最大化，最理想的方式为整体有条件外售，所谓条件即约定其功及服务属性能不可改变，此举可一次性收回投资，并获取较为理想的投资收益。但是根据市场调研表明，很难找到相应的客户资源，可行性不大。 2、可以对会所按功能分割外售，但是会所内部功能分区互为补充，公共服务区域互相交叉占用，因此很难分割。其中一些被限定功能的服务区域很难单独销售。（如游泳健身中心、多功能影视中心） 3、开发商自持会所，自主经营。此举虽然保证其功能和服务品质符合设计及开发商预期，但是，由此沉淀大量资金，自主经营缺乏专业团队，不能确保产生良好的经济效益，投资风险较大，此举也不可取。 4、开发商自持会所，通过招商经营，以逐年收取租金的方式收回投资，并获取预期收益，随着地块商业价值逐年提升，每年的租金随之上涨，开发商的年收益随着增大，同时该资产可作为开发商的固定资产，可用来银行抵押获取贷款作为融资手段之一。 根据迁西市场，比对周边相近楼盘的经营模式，建议采取上述第四种方式，并根据市场走向，将来在条件成熟后，可以考虑分割有条件出售部分会所区域。 三、会所招商思路 根据会所设计的功能划分及对应的面积，拟定分项定位，区别对待的招商。 东湖湾会所分层面积统计表 序号 楼层 面积（㎡） 功能 备注 1 负一层 1818 游泳、健身、休闲 包含300平米的四泳道游泳池 2 一层 150 西点、咖啡厅 　 110 西点咖啡卡座2个 　 427 厨房及设备间 　 184 接待大厅 　 93.02 商铺 可单独出租 318.8 其他 　 3 二层 994.5 餐厅 8个包间、一个大厅 359.64 影视厅 60个席位（可做会议室） 4 三层 987.87 客房 9间客房，2间会客厅 合计 　 5442.83 　 　 计划第一年将负一层的游泳健身中心，首先采取自持经营的方式，委托物业公司代为管理，并支付相应管理费用，因为游泳健身中心的资源有限，拟定采取会员制服务，会员制分月卡和年卡两种，一定体现出高档设施高品位服务的理念。如果通过第一年的运营，不亏损并有一定利润，可在第二年承包给物业公司或其他承包人经营。 地上一层的西点咖啡厅单独招商，可拟定为中高档品质的小型西餐厅，可以考虑如台湾连锁的“半岛咖啡”等品牌。 二层中餐厅、三层客房可整体对外招商，也是会所核心价值区域，拟定招商定位迁西最高端的特色餐饮项目，可以考虑淮扬菜系风格或者粤菜海鲜风格，消费人群定位为迁西高端商务和政界人士，同时提供9个高端客房和健身游泳近似四星级酒店品级的服务项目。 一楼小商铺可做冷热饮部招商，与楼上多功能影视厅配套。 多功能影视厅第一年建议由开发商自持，物业公司代为管理。 综上所述，关于会所的经营模式建议公司决策层尽快拿出意见，项目运营部将以此为导向开展招商活动，并根据市场情况和经济分析尽快确定商家，保障开发商的投资预期。 河北津西博远房地产开发有限公司