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静安茗园——静安先锋企划大纲 一、 市场篇 1、上海市房地产市场分析 A开发投资持续上升 2002 年上海市房地产市场热火朝天，一片大好发展态势。 2002年第一季 度，上海房地产开发投资额为 107.88 亿元，同比增加 20.19 亿元，增幅 为 23%。近年来，房地产开发投资作为上海固定资产投资的组成部分，一 直扮演着重要角色， 尤其是近几年房地产市场持续升温， 使开发投资只跌 回升，而且出现加速趋势。 今年 2月 21日央行宣布第八次降息， 其中存款利率平均下调 0.25 个百分 点，贷款利率平均下调 0.5 个百分点。 尽管此次降息幅度较小， 且降息的 边际效用呈递减趋势。 但总体而言， 对房地产业是一个利好消息， 对房地 产企业而言，开发生产成本下降，对个人消费来说，还贷利息少了，购房 成本降低了。 因此，上海房地产开发投资仍将保持一定的增幅， 以满足房 地产二、三级市场的需求。 B、 土地市场升温 2002 年第一季度，新增经营性项目土地出让面积 72.13 万平方米，同比 增加 70.81 万平方米，增幅达到 53.7%。由于去年同期正处于上海土地由 协议转让向招标拍卖过渡， 因此没什么可比性。 去年 7 月 1 日实施招标制 度以来， 对于促进土地市场发展、 完善土地市场建设、 规范土地市场交易 起到了积极的作用。 未来上海土地供应将形成 6 种制度：（1）建设用地供应总量控制制度； （2）城市建设用地集中供应制度； （ 3）土地使用权公开交易制度； （4） 基准地价定期更新和公布制度 ;（ 5）土地登记可查询制度 ;（6） 集体决策制 度。 C、 商品房市场持续火热 2002 年第一季度，上海市商品房批准预售面积 466.33 万平方米，增加 338.58 万平方米，增幅高达 2.65 倍。这主要是由于 2001 年第一季度执 行新的预售标准导致供应量偏小所致。 与此对应的已登记的商品房预售面 积为 516.57 万平方米，同比增加 142.33 万平方米，增幅达到 38.8%，供 求比为 1：1.08 。批准销售面积 582.66 万平方米，同比增加 19.8%，供求 比为 1：0.96 。从上述数据来看，上海商品房预售稍微供不应求，商品房 销售基本上供求平衡， 但从商品房的供求和需求来看， 供求关系更加略显 紧张，商品房预售供求比为 1：1.21 ，销售供求比为 1：1.03 。 由此可见，在商品房预售中的确是供求矛盾比较突出。 从需求来看， 大部分购房者是为了改善居住条件， 但也不少投资者把购房 作为投资手段， 从而加剧了供求矛盾。 房地产市场的活跃， 的确需要一部 分投资客，但如果一旦投资客过多，市场风险随之集聚。 从房屋分类情况看， 尽管住宅仍然是一枝独秀， 但办公楼和商铺等销售出 现强势增长。 D、 二手房市场活力十足 2002年第一季度，已登记的存量房买卖面积达 333.81 万平方米，同比增 加 53.09 万平方米，增幅达 19.2%。已售公房上市成交面积为 86.4 万平 方米，比去年同期增加 14.62 万平方米，增幅达 20.4%，占存量交易面积 的比重，由去年同期的 25.6%，上升至 25.9%；平均每套出售价格为 15.51 万元，每套平均建筑面积 52.27 平方米，单价为 2950元/ 平方米，比去年 同期增加 450 元，增幅达 17.96%，比去年第四季度的 2834元也增加了 116 元，增幅达 4.09%。 作为房地产业而言， 它有自身的发展规律， 一般来说， 房地产周期可分为 四个阶段：复苏、繁荣、衰退和萧条。上海楼市从 1999 年底回升以来， 2000~2001年可称为复苏期，而今年才刚刚进入繁荣期， 这一时期至少 3~5 年。 E、 据市价格监测中心最近统计，目前上海购买高档价位住房的境内外人士 约占购房群体的 30%， 65%以上的市民买的是中低价住房，其中有办事人 员、个体工商户、 商业服务人员、 产业工人和农民阶层等等， 这个最新“社 会各阶层”的购房分析，反映了上海住宅市场目前的最新需求。 6月，上 海的住宅房价如同步入盛夏的气温， 呈现出急剧上扬的态势。 据〈上海房 地产市场决策咨询报告〉显示， 6 月份住宅平均单价达到 5430 元，与 5 月相比，提升 3.3%，比去年同期 4640 元高出 790元，提升了 17%，从各 区域的房价变动情况来看，普涨的特点十分明显。 F、 市中心三个区域中，尤其是黄浦、静安在新一轮大规模旧改项目上都纷 纷高价上市， 如东淮海公寓、 上海一街区等， 为未来本区域价格水平制定 了一个较高的参照值， 区域均值分别达到 7330 元和 8020元的新高度。作 为国际大都市，境外和外省市的投资者成为上海楼市一支新生的消