营销策划海南农贸专业市场之整体营销策划报销售推广策略..doc

2 - 营销策划海南农贸专业市场之整体营销策划报销售推广策略  海南农产品专业市场整体营销策划报告 海南农产品专业市场整体营销策划报告 PAGE 前 言 前期，我司对项目所处的市场情况进行全面的了解和分析，基于忠于市场的原则，结合项目地块具体情况，提交了市场调研报告、项目整体营销报告。 本案将在以上工作的基础上，结合贵方项目所提要求而展开。 由于开发进程中涉及诸多不可预见因素，后期商业、住宅的具体工程时间未能确定，因此本方案在某些环节上未能深化。严格意义上讲，本方案是项目整体的营销战略，其中对营销推广定位、营销部署及策略、整体营销计划进行重点讲述，其余部分做了清晰的脉络梳理。案中时间节点随工程进展的变化作相应调整。 希望贵司能以遵循商业地产的规律，去芜存青的态度看待本项目的营销战略。 第一部分：定位与规划 思考：如何实现项目发展目标？ 我们的开发目标 我们的开发目标 是什么？ 为海南中发地探索新开发模式积累经验 快速回笼资金，建立轰动效应. 提升海南中发地 市场的品牌影响力 利润最大化 我们的目标： 我们的目标： 做好项目定位是基础！ 做好项目定位是基础！ 多维立体定位体系 商业地产定位与住宅地产不同。住宅地产常用的SWOT分析并不适用于商业。特别是三四线城市的大型商业地产，多是城市规划中的重点项目，通过引导市场，以主动的姿态助力城市发展，强力推进城市化进程；而住宅地产虽然也会为城市化进程添砖加瓦，但更多的是以被动的姿态迎合市场。因此，商业地产定位需要的不仅仅是扁平化的静态SWOT分析，更需要动态的、纵横交错的多维立体化定位策略。 项目的客户职能 项目的客户职能 主定位（项目的城市职能（对外）、地段职能（对外）、行业职能） 次定位（城市职能（对内）、地段职能（对内） 收益壁垒风险 项目的行业职能 对内对外 项目的地段职能 如何助力城市市？ 项目的城市职能 做企业？做项目？ 企业定位 商业地产定位 SHAPE 第一维定位依据： 企业定位 企业的最终目标是为了实现股东利益最大化。不同的企业有不同的利益套现模式和不同的发展战略思路，在不方便深入了解贵方企业战略之前，百合田仅提供衡量企业定位的几大思考方向，供贵方参考。明确公司定位后，以判断本方案的适用程度，以便我们双方合力，将方案修正到最理想、可执行的状态。 企业定位分析流程： 第二维定位依据： 项目的城市职能 黄柏翔： 黄柏翔：易居中国副总经理 操盘名言：政府单位往往是决定这个商业地产最终的风险，开发商能力再强，在中国这个环境里面你没有强调正常的关系，有很多的许可证你是拿不到的，很多的配合政府一起做的招商工作是拿不到的。甚至政府可以提供的所谓的绿色通道你也是拿不到的，这个东西是争取来的，这个是中国的房地产可爱之处。 **名特优产品聚集之城，**的城市名片 **名特优产品聚集之城，**的城市名片 城市品牌塑造 城市品牌 塑造 推进城镇化发展 第三维定位依据： 项目的地段职能定位 李嘉诚 李嘉诚： 长江实业集团有限公司董事局主席兼总经理、华人首富，亚洲投资界超人 投资名言： 决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。 #####县域位置：**主城区向东北区发展的咽喉；功能定位为**综合服务区，衔接深加工 #####县域位置：**主城区向东北区发展的咽喉；功能定位为**综合服务区，衔接深加工区 第四维定位依据： 项目的行业职能定位 女人选男人就象客户选商业地产，做着看似理性的梦：帅帅的白马王子带给她梦想中的一切；客户选商业地产也如此：看着漂亮，听着好听，买了有面子，稳赚不赔，保值增值 女人选男人就象客户选商业地产，做着看似理性的梦：帅帅的白马王子带给她梦想中的一切；客户选商业地产也如此：看着漂亮，听着好听，买了有面子，稳赚不赔，保值增值……正因为要求高，所在选择时格外挑剔。商业地产所选择的行业，就象男人的工作一样，万万不可没有前景，收入低，不体面…… 该结婚了，还没钱要有钱该结婚了 该结婚了，还没钱 要有钱 该结婚了 不要狮子大开口。。 不要狮子大开口。。 第五维定位依据： 项目的客户职能 自营者天下攘攘尽为利往WHY? 自营者 天下攘攘尽为利往 WHY? WHAT 商业环境、经营环境、升值前景 我要好多好多钱我要没有风险就来钱 我要好多好多钱 我要没有风险就来钱 最好这边出钱那边就能挣钱 客户1D 客户天生爱做梦，考虑春夏与秋冬 客户天生爱做梦，考虑春夏与秋冬 “ “为客造梦”定位三原则：远近结全、虚实结合、内外结合。 形象要虚，规划要实 形象要虚，规划要实 概念要虚，理念要实 口号要虚，数据要实 虚实结合 五维 五 维 一 体 ， 项 目 最 终 定 位： #####功能： 助力城市、推进产