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房屋维修及养护  第一节、房屋维修管理概述 房屋维修的概述 (一)房屋维修的定义 狭义的房屋维修:仅指物业管理公司对房屋的养 护和维修 广义的房屋维修:养护、维修、改建。 具体地说,房屋维修包括 对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 冾房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作  因此,房屋维修是指在房屋的经济寿命期内,在 对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础 上,对房屋进行维护和修理,使其保持或恢复原 来状态或使用功能的活动 所谓房屋的经济寿命期,是指房屋自建成并通过 竣工验收合格开始,到由于某种原因引起房屋报 废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的 原因,可能是技术方面的,也可能是经济方面的 或社会其他方面的  二)房屋维修的特点 1.房屋维修是一项经常性的工作 房屋使用期限长,在使用中由于自然或人为的因素影响,会导致房屋 设备的损坏或使用功能的减弱,而且由于房屋所处的地理位置、环境 和用途的差异,同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是 不均衡的,因此,房屋维修是大量的经常性的工作 2房屋维修量大面广、零星分散 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户,项目多而杂;零星 分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同,决定了维修场 地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性 3房屋维修技术要求高 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图,因此技术要求相对 于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技才 操作技能的要求,而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋,采 维修标准也不同。  (三)房屋损坏的原因 1.自然损坏 (1)气候条件:风吹、雨打、日晒等 (2)生物因素:菌类(霉菌)、虫害(白蚁)等 (3)地理因素:地基承载力不均、碱化作用等 (4)灾害因素:洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆 炸等突发性天灾人祸 2.人为原因 (1)使用不当:使用磨损、腐蚀等 (2)设计和施工质量的低劣 43)维修养护不善  二、房屋维修管理的概念 房屋维修管理是指物业管理公司围绕房屋维修的 管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。 管理主体:物业管理公司 实施主体:专业房屋维修公司 目的与任务 ①保证房屋的正常使用,延长房屋的使用年限 ②防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 ③保障使用者的安全、改善住用条件  (一)房屋维修管理的原则 1.经济、合理、安全、实用的原则 2预防为主,管、修相结合的原则 3区别对待的原贝 (1)新建房屋:做好日常养护 (2)旧有房屋:保留、改建和拆建 4.有偿服务的原则  (二)房屋维修管理的意义 1.利于延长房屋的使用寿命,增强房屋住用的安全 性能,改善住用条件与质量。 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加,使房屋 保值、增值,为业主使用人、物业企业、国家带 来直接的经济效益。 3.利于城市建设和管理,美化环境,美化生活,促 进城市经济发展。 4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉,塑造良 好的经营形象,为其他业务的发展打下扎实的基 好房屋维修,也有利于物业管理在经富中创收。  (三)房屋维修管理内容 ①房屋安全与质量管理 ②房屋维修的技术管理 ③房屋维修的施工管理 ④房屋维修行政管理 ⑤房屋维修的费用管理  第二节房屋维修管理的内容 房屋安全与质量管理 房屋维修的技术管理 三、房屋维修的施工管理 四、房屋维修行政管理 五、房屋维修的费用管理