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二手房交易税调控效果及税收调控策略研究 [摘要]文章分析了2005年以来新增二手房交易税金的调控效果，发现由于这 些流转税易于转嫁、二手房供求失衡等原因，不但没有达到稳定房价的目的， 反而增加了买房人的购房成本和纳税风险，通过缩小二手房市场总量抑制了二 手房市场的健康发展，并引起房价上涨。因此，我国应将税收调控重点由流转 环节向保有环节转变，将营业税和个税修改为针对非普通商品房征收，将税收 调控与其他调控措施配合运用。 [关键词]二手房；流转税；调控策略 [中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X(2009)08-0072-03 2005年以来，房价上涨过快，我国陆续出台了新老“国八条”、“国六条” 等被称为“房地产新政”的房地产政策及相关配套措施，税收调节首当其冲， 尤其是二手房交易税收政策的变化备受关注。新增二手房交易税调控目的是打 击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。本文对这些交易税实施效 果及其原因进行了分析，旨在为现行二手房税收调控策略修改提供参考依据。 一、“房地产新政”实施后二手房交易税变化及调控目的 (一)“房地产新政”实施后二手房交易税变化 2005年以来，针对二手房交易的税收调控政策变化主要有：(1)开征营业 税、城市维护建设税和教育费附加，三者合计为税基的5.5％，5年内(2005年 6月1日起为2年，2006年6月1日改为5 年)转让的二手房按转让收入全额征 收；5年以上的普通商品房免、非普通商品房差额征税。2009年1月1日起暂 时减免一年，普通住房超过2年(含2年)转让免征，不足2年差额征收；非普 通住房超过2年(含2年)转让差额征收，不足2年按转让收入全额征收。 (2)2006年8月1 日起个人所得税由自主申报改为强制征收，能提供原始凭据 的按转让收入减财产原值和合理费用后余额的20％征收；不能提供原始凭据 的，按转让收入的1％～3％征收，大部分城市采用1％。在实际执行中，由于 卖主普遍不能或不愿提供购房的原始凭证，一般按交易价格的1％计缴个税。 (3)2006年年末以来一些城市相继对不超过一定年限(5年或3年)转让的非普通 商品房征收土地增值税，税率一般为0.5％或1％。(4)从2008年11月1日 起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1 ％；对个人销售或购买住房暂免征印花税；对个人销售住房暂免征土地增值 税。按照规定新增加的二手房交易税均由卖方承担。 (二)新增二手房交易税调控目的 按现行规定，如果未超过规定年限，普通商品房交易中卖方应承担营业税等 5.5％、个税1％及印花税0.05％，税金合计达到房价的6.55％(土地增值税针 对未超过5年的非普通商品房，涉及房屋不多，2008年11月1日新的免税政 策涉税金额很小且实行时间很短，故忽略未计)，而应由买方承担的只有契税和 印花税，二者合计占房价1.55％，卖方是买方应缴税金的4.23倍。可见，国 家新推出的二手房交易税主要是针对卖方的，税收调控目的是打击投机性炒 房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。 二、二手房交易税调控效果分析 (一)缩小了二手房市场总量，抑制了二手房市场的健康发展 二手房市场与增量房地产市场比，虽房屋较旧、结构和质量相对较差，但其 面积一般比较小、总体价位较低、区位好、交通便利、风险小，在一些城市， 特别是发展相对较早的城市，已经发展为与增量房地产市场相匹敌的部分。以 北京二手房成交量为例，从2000年的1100套到2005年的7.018万套，短短6 年间，增长了63倍；即便在市场交易基数扩大后，2004年和2005年也分别保 持了64％和23％的增长幅度(孙一冰，2007)。 二手房交易增加营业税、个税等流转税后，涉税二手房交易中卖主得到的收 入是买主支付的金额与相关税金的差额，如果房价不变，卖主得到的收入将减 少。在住房供不应求和房价看涨的情况下，多数卖主持房待售，涉及营业税的 二手房供应量减少。如2006年8月，北京市宣武区成交的二手房中5年以上的 占52％，而同年10月，这一比例达到71％。在我国，有营业税的二手房占二 手房房源的绝大部分，这部分房源供应量减少，直接造成二手房市场供应总量 减少。从2006年后半年的数字来看，始终保持高速增长的二手房成交量首次遭 遇“寒流”，深圳、上海等地的二手房交易量较2005年