楼盘开盘前前具体营销推广计划.pptVIP

赛丽绿城·丽园 开盘前具体营销推广计划 2010-6-2 全案策划hn和声机构上海杭州1成都1合肥 NO, 1 市场分析 提要:新政后开盘的4大高端公寓项目仅远洋公馆销售达6成,其余均 未超7% 启示:客户的梳理、维护、按定,比以往任何时候都重要。 现状——【杭主城区高端公寓销售情况】 4.17新政出台后,均价3万以上高端公寓仅四个楼盘开盘 楼盘名称 开盘时间 推出房源预定量 成交量 成交均价优惠对策 远洋公馆2010429581套 355330y分期付款,为多次置业 的客户办理按提手续 次性付清97折 金都·高尔夫艺2010416 153套 30968元/m分期付款,为多次置业 的客户办理按揭手续 绿城·丽江公寓2010429218套 15套 33728元/m-次性付清95折,首 9成9.55折,首付8成 9.6折扣(依此类推) 绿城·蓝色钱江2010524 21套 63286元/m价格下调,从之前的6.5 万下降到6.2万 数据来源:透明售房网,数据截止日期2010530 【分析】 成交普遍较差,除远洋公馆销售6成外,其余楼盘成交量均少于20套。 折扣出现,针对政策,普遍对一次性付款采取较大幅度优惠。 ●非常规手段、规避新政的优惠措施岀现。针对三次以上的置业客户不能办理按揭的 新政,部分高端楼盘采取了“由开发商垫付购房款,购房者在特定时间内将购房款分 期付款给开发商”的销售策略 项目面市时竞争分析——【未来几个月高端公寓推盘情况】 楼盘名称 开盘时间 户型面积(m 绿域西子·紫兰公寓 318套 150平米三房、160180平米 绿域·蓝色钱江 雅戈尔·御西湖 200多套 89-180m 180 mf 紫玉公馆 80-139 大家·武林府 9、10月 推14#楼,具体推量未定 200、250、280 滨江·城市之星 数据来源:和声机构调查 未来4个月主城区高端公寓至少还将推出1000套以上房源;本案将面临较大竞争压力。 项目面临两大问题:如何在市场竞争中脱颖而出?如何与绿城同类产品形成差异化? 项目面市时竞争分析——【【高端公寓市场报价】 楼盘名称 新政策未出之前报价 月人居展报价 价格走势 绿城·蓝色钱江 65000-7000 6000-63000 雅戈尔·御西淘 昆仑公馆 4000以上 4000以头上 紫玉公馆 价格未定 价格未定 500以上 远洋公馆 350 3300(实际成交价) 数来源:和声机构调查 高端公寓价格制定谨慎,伴有小幅下降趋势。 本案应采取“中开高走”策略,确保产品去化速度与价格的平衡。 【市场启示】 1.提前抢占市场,避开高端房源集中上市期 2.尽快开展全面的菅销推广,为开盘蓄势,保证首期开盘的成功; 3.深人梳理客户,掌握客户心理,把握营销方向 4.预备销售策略,根据客户梳理实际反馈情况,可采取 (1)针对一次性付款的客户可适当加大优惠力度 2)采取分期按揭的方式(如远洋公馆 NO, 2 项目推广回顾 推广基础物料与通路已完成 客户进一步梳理是当下首要工作 【营销推广层面】 受现场工程形象限制,丽园在前期的营销中相对低调,主 要依托于户外、网络(项目新闻)、报纸(项目新闻 房交会四大通路,未展开全面系统性的宣传 项目后期营销的利好基础:现场客户服务中心开放、工地 建筑样板墙、楼书(DM)均已制作完成。 上苍桥围墙广告 江城路围墙广告 赛丽绿城·麗園 经典恒久美丽悠远 职世 e0571