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丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案 【裁判摘要】 房屋行政主管部门对未经审批而改建、 重建的房屋， 可因现实状 况与不动产登记簿记载的权利状况不一致， 将其认定为附有违法建筑 并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力， 实践中存在分歧。 善意买受人根据不动产登记的公示公信原则， 确信 登记的权利状态与现实状态相一致， 此信赖利益应予保护； 根据区分 原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴， 不应影响合 同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第 52 条的无效情形， 应当认定有效。 出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行 政限制的义务。 在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的 情况下， 出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人， 并于买受人将 房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。 原告（反诉被告） ：丁福如（ DING FURU），男， 48 岁，新加坡国 籍，住上海市长宁区虹梅路。 被告（反诉原告） ：石磊（ STONE SHI），男， 62 岁，美国国籍， 住上海市长宁区水城路。 原告（反诉被告，以下简称原告）丁福如因与被告（反诉原告， 以下简称被告） 石磊发生房屋买卖合同纠纷， 向上海市长宁区人民法 院提起诉讼。 原告丁福如诉称，原、被告于 2008 年 10 月 7 日签订买卖合同， . 约定被告石磊将上海市长宁区龙溪路 189 号 801 幢房屋 （以下简称涉 讼房屋）出卖给原告，建筑面积 661.96 平方米，占用范围内的土地 使用权面积 2052.90 平方米，价款人民币（下同） 5600 万元；双方 应于 2008 年 11 月 8 日前至房地产交易中心办理过户， 否则被告应按 原告已付房款的日万分之五支付违约金至实际过户交房之日。 上述合 同签订后，原告依约向被告支付首期房款 2100 万元，第二期房款 3500 万元于双方办理过户后支付。 但因涉讼房屋附有违法建筑， 房地产交 易中心不予办理过户登记， 故原告要求被告拆除违法建筑， 恢复涉讼 房屋原状并办理过户，未果。原告认为，双方签订的房屋买卖合同合 法有效，被告拒绝拆除涉讼房屋上的违法建筑， 导致无法办理过户构 成违约，应承担相应的法律责任。现原告请求判令： 1. 被告拆除涉讼 房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续； 2. 被告支付原告从 2008 年 11月 9 日起计至实际过户交房之日止的 违约金（计算方式： 2100 万元×万分之五×天数） 。 原告丁福如提供以下证据： 1. 《上海市房地产买卖合同》及《公证书》 ，用以证明原、被告 之间就涉讼房屋的买卖关系； 2. 房地产权证及房地产登记信息，用以证明被告石磊系涉讼房 屋的产权人； 3. 收款收据，用以证明原告丁福如已按约支付购房款。 被告石磊辩称： 上海市长宁区龙溪路 189 号 801 幢房屋系其与前 . 妻王慧敏于 2002 年