房地产估价 其他估价方法及其运用 9其他估价方法及其运用.pptVIP

* [解] 在图上作补充线AD，AE，BE及CF，则有： △ABD总价=1000×116%×63%×70×80÷2  =2046240(元) △ACD总价=1000×116%×63%×20×80÷2  =584640（元） △ABC总价=△ABD总价-△ACD总价  =2046240-584640 =1461600（元） * 5.其他形状土地价值的计算 计算其他形状土地价值，通常是先讲其划分为矩形、三角形土地的价值，再相加减。因此，只需要掌握了一面土地临街矩形的土地、前后两面临街矩形土地、街角地及三角形土地这几种基本形状土地的价值计算，其他形状土地的价值就可以求取了。 第二节 基准地价修正法 一、基准地价修正法的含义 基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。该方法本质上是一种比较法，并且是一种间接估价方法。 基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数（修正系数）体系的完整性和合理性。 二、基准地价修正法的操作步骤 (1)收集有关基准地价的资料。 (2)查找估价对象宗地所在位置的基准地价。 (3)对基准地价进行市场状况调整。 (4)对基准地价进行土地状况调整 (5)计算估价对象宗地价值或价格。 宗地价值或价格=适用的基准地价×土地市场状况调整系数×区位调整系数×用途调整系数×土地使用期限调整系数×容积率调整系数 ×土地开发程度调整系数×其他因素调整系数 第三节 标准价调整法 标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。该方法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。 六个步骤 (1)确定估价范围。 (2)进行房地产分组。足测算标准房地产价值或价格的需要。 (4)测算标准价。 (5)确定有关调整系数。 (6)计算各宗被估价房地产的价值或价格。。 第四节 多元回归分析法 多元回归分析法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，利用该模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。 五个步骤 (1)确定估价范围。 (2)进行房地产分组。 (4)确定多元回归模型。 (5)计算各宗被估价房地产的价值或价格。 第五节 修复成本法 修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。该方法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。 第六节 损失资本化法 损失资本化法是预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。 【例8】 某套住宅因采光、日照受到影响，其市场租金由每月3 500元降到3 000元，运营费用每月增加50元。预计该住宅的剩余使用寿命为45年，该类房地产的报酬率为8.5%。请计算该住宅因采光、日照受影响造成的价值减损额。 第七节 价差法 价差法是分别评估房地产在改变之前和改变之后状况下的价值，将两者之差作为房地产价值减损额或价值增加额的方法。该方法主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额。 【例9】 某宗土地的面积为1000m2，容积率为3.0，相应的土地单价为450元/m2。现可依法将容积率提高到5.0，假设楼面地价不变，请计算应补地价数额。 【例10】 某宗工业用地的面积为3 000m2，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/m2。现可依法变更为商业用地，容积率提高到2.0，相应的楼面地价为1500元/m2。请计算应补地价数额。 第八节 长期趋势法 一、长期趋势法概述 （一）长期趋势法的含义 （熟悉） 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。 （二）长期趋势法的理论依据 （了解） 房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过