香港住房政策与国内住房政策对比及启示.pdfVIP

一、香港房地产市场的调控措施 透明的房地产市场交易信息。为遏制楼市投机行为、抑制房价过 快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开 发商对房屋售价与现房供应的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对 称所引发的哄抬房价现象。香港政府对开发商预售、现售环节、信息 披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预 售新房(含楼花)示范单位的细则。 健全的土地管理制度。香港在坚持土地公有制的前提下，将土地 使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议 和临时租约四种形式。香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房 地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产 条例》等。政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件 使用土地。所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。既有 垄断控制，又有自由转让。在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅 用地供应的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供应的措施，以 保持楼市的平稳发展。 完善的公屋制度。香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实 体，还包括货币化的综援金制度。到 1997 年，香港 650 万居民中居住 在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达 331.38 万，占全港人口的 51%。公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了 众多中低收入者的住房 问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会 稳定，提高了城市竞争力。 短期交易“额外印花税”。为了抑制投资者炒房，香港引入了短期 交易“额外印花税”。目前，香港物业交易须缴纳最高 4.25%的从价印花 税，而“额外印花税”则分为三级税率：6 个月或以内转售的交易，税率 为该转售交易金额的 15% ；6 个月以上至 12 个月之间转售，税率 10% ； 12 个月以上至 24 个月之内转售，税率为 5%。换言之，持有物业的时 间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。 楼宇按揭成数调整。楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段 之一，且效果比较明显。香港楼宇的按揭成数一般在 5 成左右。香港 金融管理局根据楼市冷热程度适时调整楼市按揭成数。在楼市萧条时 期上调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越高；楼市出现泡沫时 下调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越低。2010 年 11 月，香港 金融管理局宣布下调楼宇按揭成数。新政一出，之前热火朝天的香港 楼市顿入寒冬。据香港美联物业的统计显示，在楼市新政出台的首个 周末，香港十大指标性二手楼盘的成交量已经比前一周减少近八成， 二手楼看楼量普遍下跌五成以上，还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。 二、香港与内地房地产政策调控的比较 香港楼市调控的针对性比内地强。一般来说，香港政府楼市调控 的针对性很强，目标直指短期炒楼行为，加大炒家转手成本，进而遏 制楼价快速上涨。在遏制纯投资购房者以金融杠杆炒楼的同时，也确 保了真实自住型需求不受政策影响。所以香港楼市调控政策的短期效 应比较明显，特别是楼市泡沫期间，每一轮楼市新政出台后的数周内， 楼市往往会出现成交量萎缩甚至暴跌的现象。但香港在长期低息、市 场资金宽裕、热钱流入、土地供应紧张的大环境下，新政的长期效应 往往不明显。而内地的一些楼市调控政策过于宏观，缺少操作细则，以 及地方政府与中央政府之间的博弈等原因，楼市调控效应滞后、甚至 收效甚微，每次新政出台后，市场出现短暂的观望情绪后，仍旧按照 其自身的趋势运行。 香港房地产市场交易信息比内地透明。香港作为世界上市场化自 由化程度最高的地区之一，十分注重房地产交易市场本身的建设，香 港房地产市场信息比内地透明很多，特别是针对捂盘和虚报成交等情 况都有明确的指引。香港几乎所有银行都提供网上免费估价，任何人 都可以在政府有关部 门查到想买房子的产权、面积等信息，以及该房 屋的所有法律文件。相比较而言，内地的房地产信息体系建设比较滞 后，就连房产证查询系统都没有完全联网。 在处理市场与政府的职能边界方面香港经验丰富。在香港，狭义 的房地产概念仅局限于有明确法律权属可以上市交易的土地及建筑 物，政府公屋并不包括在内。市场与政府职能边界清楚，政府公屋与 房地产市场同步发展，一方面是廉价的政府公屋，一方面是天价的海 景豪宅，各得其所，互不侵扰，减少了社会矛盾。在这一点上，内地无 论是住房保障发展水平，还是处理政府与市场职能边界 问题都与香港 差距甚远。 对房地产转售环节的税收调控比内地更为严格。有人将香港楼市