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房地产投资并购研究 当前，城市更新为房地产投资并购提供了新的发展机遇。 对 投资主体而言，并购资产标的评价工作是影响投资成败的关键。 通过实地访谈和文献研究， 综合房地产投资分析、 并购决策分析一般原理和流程以及城市更新的具体影响， 认为既有建筑改造项目是评价 的基本对象，项目价值和交易成本是评价的基本内容。 进而基于房地产投资并购的一般流程和思维模式， 建立起包含 4 项一级指标和 17 项二级指标的项目价值—交易成本双考量评价指标体系，并运用层次分析法确定了各指标的权重。 最后，应用该模型对海淀 区某居住类项目进行模糊综合评价， 结果表明模型操作方便， 评价结 论较为可靠。 标的评价；房地产投资并购；城市更新；项目价 值；交易成本一、引言经济新常态下，中国房地产业正处于深入整合、 分化重组的阶段，房地产并购市场呈现波动上升的发展趋势。 根据清科数据， 2010 至 2014 年间，我国房地产并购市场快速发展，交易总额由 2588 亿美元增加到 14554 亿美元； 2015 年和 2016 年分别 130265 亿元和 106585 亿元人民币，走势趋缓下降； 2017 年第一季度，交易总额达 58699 亿元人民币，相比 2016 年同期增长 84，市 场回温态势明显。 同时， 2016 年我国城镇化率达 5735，总体仍处于城市化中期阶段，而北京、上海两地均已突破 80，