主要国家的房地产融资模式DOC.pdfVIP

融资方式按其主要特点可分为三种类型， 一是以美国为代表的房地产抵押贷 款二级市场筹资方式 ; 二是以德国、日本为代表的抵押市场与住房储蓄互为补充 的方式 ; 三是以新加坡为代表的政府强制储蓄建立住房基金的筹资方式。 美国的房地产融资模式 1 德国的房地产融资模式 8 新加坡的房地产融资模式 11 日本的房地产融资模式 15 美国的房地产融资模式 资本市场的融资方式 美国是世界各国中房地产金融发展市场最发达、 体系最健全、 产品最丰富的 国家。美国实行的是资本市场的融资方式， 这种方式一般可在短期内迅速筹集住 房资金并能够满足住房生产和消费对资金的长期性要求。 1、美国的一级抵押市场 美国经过长期的发展， 住房抵押贷款的一级市场已经相当完善， 由住房抵押 贷款的供需双方及各种交易工具构成。 需求方主要是欲购房者； 供给方是提供住 房抵押贷款等融资工具的各类融资机构， 拥有多元化的抵押贷款供给主体是房地 产金融市场不断发展完善的重要原因。 住房抵押贷款一级市场的不断发展与完善得益于该市场拥有完善的风险规 避机制。对于参与发放住房抵押贷款的众多金融机构而言， 其资金的来源与运用 均面临着诸多风险。金融机构主要通过采用两个方面的措施来规避风险的发生： 1、统一的贷款评估程序，美国的金融机构在长期的实践中形成了一套统一的贷 款评估程序来抵御风险的发生； 2、完善的抵押担保机制，美国政府和私人机构 共同为两级市场提供信用担保， 增强抵押贷款的流动性， 提高金融机构防范风险 的能力。 2、美国的二级抵押市场 一级市场是住房抵押资金的初始交易市场， 由金融机构向借款人发放初始的 住房抵押贷款， 贷款除了可以纳入自己的投资结构中， 直到最后清偿， 还可以被 出售或进行投资组合发行抵押贷款债券来进一步筹集资金， 这样就形成了住房抵 押贷款的二级市场。具体包括两种运作形式： (1) 抵押贷款债权的买卖。金融机构在发放住房抵押贷款后可以将合约票据 转卖给退休养老基金和联邦国民抵押协会等机构投资者，从中取得一笔代理费 用；二级市场上的投资者可以直接购买抵押贷款的债权以获得高收益， 但同时也 要承担高于证券化的市场信贷风险。 (2) 抵押贷款证券化。这是二级市场上主要的融资形式，住房抵押贷款证券 是将住房抵押债权出售给投资者的一种新型金融工具。 抵押贷款在一级市场发起 后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给专门从事房地产金融二级市场业 务的机构。这些机构在一级市场上购买贷款所需要的资金是通过发行抵押贷款证 券或其他类型的债务工具得来。 20 世纪 80 年代以来，抵押银行依靠直接的融资 方式逐渐占据房地产金融市场的主导地位，随后抵押贷款证券化规模越来越大， 在美国房地产金融市场中占有越来越高的市场份额。截至 2006 年底，住房抵押 贷款余额将近 11 万亿美元，其中 65%被打包用于发行抵押贷款证券。 二级市场的建立， 不仅开阔了房地产融资的渠道， 提高了金融机构的运营效 率，还增强了融资机构的抗风险能力， 通过改善资产结构将风险转嫁给各阶层的 投资者，促进了房地产金融市场的繁荣与发展。 以私人为主的融资机构 在与商业性的住房抵押贷款制度相对应的美国房地产融资机构中，