物业经营管理 物业经营管理 4月26日.pptxVIP

——是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。 租赁管理 第二节 租赁管理 （一）租赁准备 一、租约签订前的租赁管理 在物业租赁经营活动开展之前，物业服务企业需要进行一系列的准备工作 业主需求的变化 物业管理业态的拓展 物业服务企业自身良性发展的需求 信息技术的出现 物业租赁的基本程序 准备租赁房屋 确定租金标准 选择承租人 签署租赁合同 承租人入住 行政主管备案 01 03 02 04 05 06 物业退租的基本程序 1.合同到期及时通知（一般至少提前15天，由出租人向承租人发出通知，就续签或退租事宜进行洽谈） 2.确认合同终止 （二）租赁方案 一、租约签订前的租赁管理 租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排；租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。 具体内容： 1、确定租赁类型、可出租面积和租赁方式 2、编制租赁经营预算 3、定位目标市场 4、确定租金 5、明确吸引租户的策略 宣传方面： （1）选定物业租赁宣传主题 （2）选择适当的宣传媒介 潜在租户所经营业务的类型及其声誉 财务稳定性和长期盈利的能力 所需的面积大小及空间组合 其需要提供的特殊物业管理服务的内容 （三）租户选择 （四）租金确定 物业租金就是物业的租赁价格。 内容构成方面，可以将租金分为成本租金，商品租金，市场租金三种形式。 成本租金是最低的，租金标准是租赁经营盈利和亏损的临界点。由折旧费，维修费，管理费，利息和税费五项因素组成。 商品租金是在成本租金的基础上加上保险费，地租和利润共八项因素构成。 市场租金是在商品租金的基础上，根据物业市场供求关系来形成 影响租金的因素有很多，主要有租赁房屋内在和外在两方面的因素， 内在因素：主要有房屋结构的合理性，房屋设施设备配备的状况，室内装修的好坏，楼层的高低以及朝向、采光等因素 外在因素：主要有房屋的地理位置，房屋的市场供求关系等 确定租金的程序 确定租赁房屋 01 运营成本测算 02 组成调研机构 03 确定房屋租金 06 04 研讨论证评估 05 租金市场调研 （五）租约谈判与签约 是最终确定物业租金、签订物业租赁合同的过程。 业主和潜在租户的谈判内容包括：租金及其调整、所提供的服务及服务收费、公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式、折让优惠等。 当达成一致意向时，出租人与承租人即可签订物业租赁合同