【财务管理收益管理 】房价收入比是考察居民购房能力的个通行指标.pdfVIP

{财务管理收益管理}房价 收入比是考察居民购房能 力的个通行指标 从表 1 可以看出，以平均水平计算的我国房价收入比并不是很高，2005 年只有 6.77 ，1991～2005 年的数 值在 5.35 到 7.26 之间，波动幅度为 35.7% ，也不是很大。 2.我国平均房价收入比的变动特点 如表 1 所示，从 1991 年到 2005 年期间，我国房价收入比的变动可分为四个阶段： 第一阶段是 1991～1993 年，房价收入比较快增长并处于较高水平， 1992 年的 7.26 是自上世纪 90 年代以 来的历史最高值。 第二阶段是 1994～1998 年，为平稳上升阶段。房价收入比从 1994 年的 5.35 缓慢上升到 1998 年的 6.35 ， 年均上升 0.25。 第三阶段是 1999～2003 年，为平稳下降阶段。房价收入比从 1998 年的 6.35 缓慢下降到 2003 年的 5.75 ， 年均下降 0.12。 第四阶段是 2004 年到 2005 年，为快速上升阶段。2005 年的房价收入比 6.77 比 2003 年增加 1.02 ，年均 增加 0.51 ，增速明显加快。2006 年房价涨幅较大，房价收入比也会高于 2005 年。 3.我国房价收入比变动的影响因素 房价收入比的变动主要取决于每户住房总价增长情况和家庭年总收入的增长情况，即居民收入增速与房价增 速的相对比率。从图 1 可以看出：在房价收入比平稳上升阶段，住房总价增速基本高于家庭收入增速；在 房价收入比平稳下降阶段，则是家庭收入增速总体高于住房总价增速。2004 年以来，每户住房总价增速快 速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。 需要指出的是，我国房价统计制度还存在一些问题：随着城市范围的扩张，不断有郊区房屋进入城市房价的 统计体系，导致城市总体房价指数降低。如果还按原先的地域范围统计，房价涨幅应比公布的统计数据高 很多，房价收入比也将会大于本文的计算值。 二、我国房价收入比的社会差距 1.不同收入群体的房价收入比 尽管从平均水平来看，我国当前的房价收入比不高，但由于我国居民收入差距很大，用简单平均数并不能真 实反映我国居民的购房能力。实际上，不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有扩大的趋势。本文根据 《中国统计年鉴》提供的城镇居民收入分组资料，计算出了从最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入 比，如表 2 所示。 分析表 2 可以得出以下结论： (1)我国中等收入户的房价收入比接近全国平均水平，中等以下收入户的房价收入比高于全国平均水平，而 中等以上收入户的房价收入比低于全国平均水平。 (2)我国最低收入户的房价收入比很大，2005 年达到 22.69 ，是全国平均水平的3.35 倍。低收入户的房价收 入比也较大，2005 年达到 14.74 ，是全国平均水平的2 倍多。 (3)我国最高收入户的房价收入比很小，2005 年只有 2.45 ，是全国平均水平的36%。高收入户的房价收入 比也很小，2005 年只有 4.1 ，是全国平均水平的60.5%。 (4)我国最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大，2005 年二者的差距达到了 20.24 ，最低收入户房 价收入比是最高收入户的 9.3 倍。 2.不同收入群体房价收入比的变动特点 从表 2 还可以看出，我国不同收入群体房价收入比的变动具有以下特点： (1)中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断上升的趋势。其中，中等收入户的房价收入比从 2000 年到 2005 年的增幅为 16.2% ；低收入户的房价收入比从2000 年到 2005 年的增幅为 16.2% ；而最低收入户的房价收 入比从 2000 年到 2005 年的增幅高达 53.7%。 (2)我国高收入以上家庭的房价收入比总体呈现下降的趋势。高收入户的房价收入比从 2000 年到 2005 年的 降幅为 1.7% ；最高收入户的房价收入比从2000 年到 2005 年的降幅为 20.4%。 (3)我国最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在加速扩大，2000 年最低收入户房价收入比是最高收入 户的 5 倍，2001 年扩大到 5.4 倍，2003 年 8.5 倍，2004 年 8.9 倍，2005 年进一步扩大到 9.3 倍。 需要说明的是，由于没有人均住房面积的分组数据，以上数值只是估算。由于低收入家庭的人均住房面积要 小于全国平均水平，其房价收入比可能会小于本文的计算值；而高收入家庭的人均住房面积要大于全国平均 水平，其房价收入比可能会高于