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{财务管理投资管理}盈利 预测与投资意见 盈利预测与投资意见：2010 年底预收账款 515 亿，完全能够保证 2011 年营业收 40%以 上的增长。预计 2011-2012 年营业收 466 亿和 606 亿，同比增长 30% ，实现净利润60 亿和 77 亿。不考虑转增摊薄，对应 EPS1.31 元和 1.70 元。给予 2011 年 12-15 倍 PE ，目 标价 15.6-19.5 元。 重要财务指标 单位:百万元 主要财务指标 2010 2011E 2012E 2013E 营业收 22987 46662 60661 78859 收入同比(%) 48.10% 30.00% 30.00% 30.00% 归母公司净利润 3519 6028 7740 9476 净利润同比(%) 57.20% 71.30% 28.40% 22.40% 毛利率(%) 36.80% 34.00% 33.00% 32.00% ROE(%) 14.00% 19.30% 19.90% 19.60% 摊薄每股收益(元) 1 1.01 1.3 1.59 由图可以看出保利地产的 ROE 在未来两年内不会有所增长，基本保持 2011 年的状态。 由以上两图可以看出，虽然保利地产的净利润在未来的两年内有所上升，但是净利润同 比增长却呈现下滑的趋势，主要的原因是房地产行业的发展在未来的两年内将整体进入下滑 趋势。即减速是必然的，增长也是必然的。这由以下的宏观环境分析也可以看出。 一、增长惊人、速度惊人———15 年来中国房地产发展概括 以 5 大指标来说明 15 年来中国房地产的发展概况。 指标 1 ，房地产开发投资额（从货币形态考察房地产发展）。 由表 1 可见， 1995 年到 2010 年，共 15 年，增长了 14.33 倍，年均增长 19.42% ，远 远超过同期国民经济增长幅度。其中，自 2000 年开始的 11 年中有 10 年超过 20%。从图 1 可以看到，绝对值图形呈现单边上扬的态势。 指标 2 ，竣工面积（从实物形态考察房地产发展）。 由表 2 可见，从 1995 年到 2010 年，共 15 年，增长 4.63 倍,年均增长 10.75%。以 2010 年中国全年竣工商品房 75961 万平方米，差不多相当于每年再造一个上海市（2009 年上海 市全部房屋为 87327 万平方米。引自 《2010 上海统计年鉴》）。从图 2 可以看到，绝对值图 形呈现单边上扬的态势。 指标 3 ，销售金额（从货币收入考察房地产发展）。 由表 3 可见，1995 年到 2010 年，共 15 年，房地产业销售收入增长 40.73 倍，年均增 速 28.03% ，大大超过同期投资和竣工增长，说明市场销路良好以及价格不断上升。从图 3 可以看到，绝对值图形除了 2008 年因美国金融危机导致中国房地产业销售收入暂时下降之 外， 14 年几乎呈单边上扬态势。 指标 4 ，开发业所有者权益（房地产业经营成果综合表现）。 由表 4 可见，1997 年到 2008 年（数据局限，无法找到 1997 年以前数据），共 11 年， 增长 9.26 倍，年均增长 22.43% ，速度迅猛，说明企业和产业的实力得到快速发展。其原因 是，经营利润的丰厚和资本市场的相对繁荣。从图 4 可见，绝对值图形 11 年呈单边上扬态 势。 指标5 ，房地产业增加值（包括中介、代理、物业管理的房地产整个行业）。 由表5可见，1995年到2009年共 14年，增加值增长6.92倍，年均增长 15%。2009年在国 民生产总值中的地位超过了5% ，牢牢占据支柱产业的地位