青岛写字楼市场分析.pdf

目 录 第 1 章青岛写字楼市场分析3 1.1 写字楼市场板块分布 3 1.1.1 区域特征 3 1.1.1.1CBD 核心区域 3 1.1.1.2山东路沿线区域 4 1.1.1.3辽宁路周边区域 4 1.1.1.4团岛周边区域 5 1.1.2 区域租售价格对比分析 5 1.1.3 装修配套对比分析 6 1.1.4 区域供给市场分析 7 1.1.4.1新增供给楼盘分析 7 1.1.4.2近年投入使用的写字楼情况 8 1.1.4.3各物业入住客群分析 10 1.1.4.4各物业租售价格分析 12 1.1.5 小结13 第 2 章崂山区写字楼市场分析15 2.1 崂山区近期规划 15 2.1.1 旅游发展规划 15 2.1.2 商贸发展规划 16 2.1.3 海尔路周边规划 17 2.2 房地产市场分析 18 2.2.1 住宅市场简析 18 1 2.2.2 写字楼市场分析 19 2.2.2.1供给市场分析 19 2.2.2.2租售价格分析 20 2.3 小结 22 第 3 章典型个案分析23 3.1 金孚大厦 23 3.2 国华经典 24 3.3 TOP 颐和国际 25 3.4 福林大厦 27 3.5 青岛数码科技中心 29 3.6 江山帝景 30 3.7 青岛国际金融中心 31 3.8 华仁国际大厦 33 2 青岛写字楼市场分析 1.1 写字楼市场板块分布 青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要 聚集在以下板块：核心 CBD 区域（延安三路以东、福州路以西、香 港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁 路周边区域等。纵观 2005 年写字楼市场发展态势，崂山海尔路周边 的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面 积和需求状况等方面进行分析。 1.1.1 区域特征 1.1.1.1 CBD 核心区域 2004 年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路 以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。 3 将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际 商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。 2005 年，市南区已建成可使用写字楼 97 座，总建筑面积为 303 万平方米，建筑面积比 2004 年增长 7%，已经入驻企业 5000 余家。 去年，市南区在建写字楼 17 座，总建筑面积为 81 万平方米，建筑面 积比 2004 年底增长 67 ％。区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林 大厦等项目。 1.1.1.2 山东路沿线区域 山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了 城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商 贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三 十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密 集的区域之一。 从 2005 年 3 月份开工建设的山东路改造工程在 11 月底全线贯 通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务 区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契 机。从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有： 江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融