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当前房地产信贷风险揭示 内容摘要从 3 月份 “两会”的召开到现在国家对房地产 行业的调控从央行实施的对住房贷款基准利率的上调到国务 院的内部传发的 “国八点”以及对出台征收房地产增值税和 物业税等呼声我们渐渐看到房地产行业经过长期的 “泡沫” 论战人们终于看到在雷声隆隆的晴天洒下的一阵阵 “春雨” 对在改革中疲惫的中国金融体系而言这阵 “春雨”是否已经 浇灭房地产的信贷风险对此通过以下对银行对房地产信贷过 程及其风险根源以及现已出台的各项政策对银行化解房地产 金融风险的具体影响进行深度分析我们认为房地产炒作性的 高、中档商品房市场风险较大部分地产开发项目政策合法有 效性风险凸现这部分银行信贷资产面临考验；因信贷参与人 的道德风险而产生或隐性的相关房地产信贷项目将浮出水 面；房地产行业的宏观经济环境和产业政策背景趋紧银行方 面宜继续采取更为审慎的信贷开发策略 关键词房地产信贷风险 1 银行对房地产信贷过程 一、地产开发阶段承担土地一级开发的有土地储备中心、 土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者这三类单 位都有银行贷款介入他们的还贷资金又主要来源于土地转让 二、房地产开发阶段房地产开发企业的资金来源主要来 源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他房地产开发企 业取得贷款后将部分资金支付给地产一级开发商这也使银行 对地产开发阶段的贷款收回房地产开发企业通常将工程分为 “一期”、 “二期”、 “三期”等启动项目后着力开发 “一 期”在取得销售许可证等 “五证”齐全后预售商品房获得预 售收入并用该资金开发 “二期”实现循环开发值得注意的是 预售收入大部分来源于个人住房贷款规模较大房地产开发企 业一般都针对一房地产项目开发而设立项目公司各项目公司 的母公司实际控制着资金运作和管理由于各项目公司的开发 周期不一样母公司可将项目间的资金 “调剂”使用在房地产 企业启动项目和开发资金中的 “自筹资金”有一部分就来源 于这类关联企业而关联企业的资金中有相当部分来自于银行 贷款所以房地产项目容易出现关联交易风险建筑安装企业代 2 垫款是房地产开发企业 “其他”资金来源的组成部分建筑安 装企业代垫资金现象很普遍由于建筑安装企业的行业特点和 积累有限因此它们的代垫款多来自于银行贷款 三、房地产销售阶段银行向购房者提供按揭贷款等服务 房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫 资金和对项目开发贷款进行还贷银行通过回收购房者还贷资 金实现整个房地产信贷资金的 “回笼” 银行房地产信贷风险揭示 结合以上银行对房地产信贷过程我们分析银行可能遇到 风险如下 1.项目合法有效性风险由于房地产和其他行业差异他既 有房地产企业（借款主体）的资质管理这是保留行政审批的 项目还有项目本身的合法有效性大部分项目都是保留行政审 批的尤其是进行规划的审批很普遍所以政策性风险容易凸显 这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段这 类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目 2.市场风险房地产项目的市场定位往往成为市场风险的 3 主要决定因素其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡 量的主要参考指标这类风险主要体现在银行对项目的审贷初 期和房地产项目的销售阶段易受该行业经济 “泡沫”的影响 海南的房地产 “泡沫”的破灭至今让人记忆深刻 3.项目质量风险由于房地产项目按揭时间较长容易滋生 许多不确定性风险因素项目的工程建设质量相对容易监控而 项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目 质量从而给银行带来相应的信贷风险这类风险体现在房地产 工程项目建设管理和项目的周围经济环境上 4.道德风险道德 风险通常出现在房地产企业和银行自身两个方面房地产开发 企业的骗贷行为主要有两种一是企业通过关联企业资金串用 简单开发项目工程取得银行巨额贷款后携款走人；二是在房