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苏宁环球 000718.SZ 新疆土的开拓 ——新增芜湖项目简评 胡栋亮 房地产行业高级分析师 8621 ×5099 事件： hudongliang@ 4 月 7日公司通过挂牌出让方式以 29.2亿获取安徽芜湖市 执业证书编号：S1000108091515 “1006地块”，该地块位于芜湖市城东商务文化新区，总面积约 72.4万平米，其中出让面积 61.5万平米，水域 10.9万平米， 公司评级 买入 增持 中性 减持 （维持） 规划总建面 112.6 万平米。用地性质为居住、商业、总部办公 目标价 17.2 元 公寓和五星级酒店。 报告日期 2010 年 4 月 9 日 星期五 我们的观点： 芜湖项目的获取标志着公司开始走出江苏、上海和吉林地区，是公司“深 耕南京，立足江苏，布局全国”战略的重要体现，113万平米的量体也符 合公司侧重大盘开发的模式。 评 简 09 年以来，公司已获取 7 个项目，共计建面 219 万平米，公司已逐步脱 离依靠集团资产注入的阶段，内生性扩张开始加速。 新增项目位于安徽芜湖城东新区商务文化中心区内，占据城市未来发展的 核心地段。同时，项目西靠神山，内含10.9万平米水域，自然景观绝佳。 芜湖今年一季度的销售冠军即来自位于公司项目西北面的伟星城，2月以 来销售均价 4918 元/平米。考虑到项目更好的位置与自然景观等优势条 件，我们预计项目未来住宅售价6500元/平米，商业办公售价10000 元/ 平米，酒店评估价格10000 元/平米。测算得出，项目未来将为公司贡献 净利润 17.6 亿。假定贴现率为 10%，贴现期为四年，得出 2010 年末项 目利润现值为13.2亿，增厚2010年末NAV0.78元/股。 考虑新项目后，公司 2010 年末 NAV 为 13.62 元/股，P/NAV=0.96。预 计公司10-12 年EPS分别为0.89元、1.23 元和1.64元，对应PE分别为 15X、11X和8X。维持“买入”评级和6个月目标价17.2 元。 】 告 报 究 研 · 司 公 【 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企