某知名地产公司专项研究报告.doc

PAGE * * 专 项 研 究 报 告 200 **专项研究报告 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分：**的经营策略 1 一、“多元化——专业化——精细化”发展战略 1 （一）发展战略前十年：多元化的加法原则 1 （二）发展战略后十年：专业化的减法原则 1 （三）发展战略下十年：精细化的乘法原则 2 二、“点——线——面”扩张模式 2 （一）**首次扩张 2 （二）**二次扩张 3 （三）以“3+X”为发展目标的第三次扩张 4 三、城市空间结构变化下的发展调整 6 （一）**城市向心增长时期的发展 7 （二）**城市离心增长时期的发展 9 四、战略调整后的五大扩张模式 11 （一）整体并购 11 （二）项目收购 11 （三）股权收购 12 （四）合作开发，获得土地 12 （五）以**运营平台为基础，对外成立合资地产开发公司 12 第二部分：**的产品策略 14 一、成熟的城市住区模式 15 （一）城市花园系列 16 （二）金色家园系列 19 （三）四季花城系列 21 二、逐步形成的产品系列 23 （一）魅力之城系列 23 （二）金域蓝湾系列 25 （三）新里程系列 27 三、住宅产业化进程 27 四、**细节处理 30 一、大堂—门厅—管家房的交往空间功能 30 二、公共设施设置布局 32 第三部分：**的客户细分 34 一、**战略调整前的客户细分 34 二、07战略调整后的客户细分 37 （一）客户细分概述 37 （二）**细分客户的特征及需求 38 三、**核心产品系列下的客户细分 40 四、**不同目标客群所对应的产品 42 第四部分：**的营销策略 44 **营销的通用手法 45 **项目推广之初的产品优势 45 在营销手法的形式 46 不同系列的产品广告表现的风格区别 49 （一）城花（城郊住宅）系列 49 （二）四季（郊区住宅）系列 49 （三）金色（城市住宅）系列 50 （四）高档（占有稀缺资源）系列 50 （五）魅力之城系列 50 （六）金域蓝湾 52 （七）新里程 52 第五部分：**研究对公司的启示 54 公司目标消费者设定 54 （一）小康高学历小太阳家庭 54 （二）富裕高学历小太阳家庭 55 （三）小康富裕年轻家庭 56 （四）空巢家庭 57 公司产品线设定 58 （一） 花园城系列 58 （二）丽都城系列 59 （三）锦城系列 59 产品标准化后的营销推广方式 61 PAGE 1 第一部分：**的经营策略 一、“多元化——专业化——精细化”发展战略 （一）发展战略前十年：多元化的加法原则 1984年**从经营贸易起家，原始资本为零。开始做进口电器生意，很快业务拓展到出口、广告、影视、饮料生产、工业制造、服装厂、模特队、精品店、房地产、股票投资等13个领域。 对于**的发展方向，王石先是提出了一个具有信息、交易、投资、融资、制造等多功能的模式，1990年到1993年间，是**多元化最疯狂的时段，也是其发展最混沌的时期，几乎每年都有一个新的公司战略提法，从准金融机构、综合商社到国际化。尽管贸易使**在市场上挖到了“第一桶金”，然而每个领域都没有形成自己的核心能力，繁杂的业务结构给企业管理带来了巨大挑战，最后**不得不悲壮地选择“壮士断臂”，走上了专业经营房地产的道路。 （二）发展战略后十年：专业化的减法原则 企业经过多元化发展，完成资本的原始积累后，应当在所从事的多种行业中做减法, 放弃自己不具优势的产品和经营项目, 逐步收缩产业链,集中在几个市场前景较好、最具 核心竞争力的优势产业上，以此作为支柱产业或惟一产业，从多元化退到专业化。 经历了1994年改革的阵痛后，为了迅速做大房地产主业，王石带领**开始做“减法”：一是退出与住宅无关的产业，从多元化经营向专营房地产集中；二是收缩住宅产业战线，从13个城市削减到深、京、沪、津四个城市，开始分期转让在全国的30家企业股份；三是提出以城市中档住宅为主，减少房地产业产品的品种。 经过历时9年的“减法”，**把最多时期的105家企业减少到目前的30多家，从涉足的18个行业，减至1个。**终于走上了“专业化”发展房地产的快车道，重新跨出深圳在全国各区域中心城市开发房地产和土地储备，抢占内地市场竞争的制高点，再次成为资深北上最成功的