房地产企业战略联盟的构建.doc

PAGE PAGE 5 论房地产企业战略联盟的构建 【摘要】房地产企业战略联盟是房地产企业应对市场不确定性环境，谋求持续发展的战略选择，可以实现资源共享、风险分担、优势互补。房地产企业战略联盟可以有土地——资金联盟、资金——资金联盟、协调开发联盟等多种形式。建立战略联盟要注意优势互补、核心能力互补、灵活独立等原则。 【关键词】房地产企业 战略联盟 核心能力 房地产企业战略联盟是两个或者两个以上的房地产企业之间出于对共同市场的预期和企业总体经营目标、经营风险的考虑，为了达到共同拥有市场、交换互补性资源，各自达到特定的战略目标和最后获得长期的市场竞争优势等目的，通过协议而结合的优势互补，风险共担的利益联合体。房地产企业走联盟之路也是房地产市场竞争不断加剧的必然趋势。 1.房地产企业战略联盟的必然性 1.1房地产市场环境的不确定性是促进房地产企业战略联盟的外在因素 中国房地产市场存在许多不确定性因素，房地产企业为了降低市场环境不确定性对企业的冲击，分散发展过程中的系统风险，不得不走联盟之路。此外，房地产市场的区域性也是企业寻求联盟的重要因素。一般而言，本土企业在公共关系及市场理解等方面具有明显的比较优势，从而给房地产企业的跨区域扩张设置了较高的竞争门槛。这样，不少房地产企业在跨区域发展过程之中选择了与本土企业合作联盟，以降低企业的市场风险。 1.2房地产经营活动自身的特点是房地产企业建立战略联盟的内在因素 首先是受到了资金以及融资能力的制约，资金是影响房地产企业发展的先决性条件。房地产业一个突出的特点就是产品价值高、投资量大、资金需求密集、资金周转慢。任何一个房地产开发企业都不可能完全依靠自有资金解决开发经营的资金问题。我国房地产金融尚在起步阶段，并不发达，融资渠道单一，绝大多数的房地产企业处于资金短缺状态。 其次是受到了土地及获取土地能力的制约。土地是房屋的载体，是房地产开发的物质基础。由于土地的不可移动性和供给有限性，我国土地资源极其稀缺。土地供给招投标制度的实行使得土地价格呈现明显的上涨态势，所以能否长期拥有土地以及获取土地的能力对房地产企业是一个严峻的考验。 第三，房地产开发环节多，建设周期长，投资风险大。房地产开发涉及土地储备、资金运作、规划设计、建筑施工、市场营销、物业管理等多个环节，各个环节都会存在一些不确定的因素。由于企业自身资源和能力有限，不可能在每一个环节中都占有竞争优势，这种在价值链某些环节上的不足，会造成企业整体机能不完备，使某些具有相对优势的价值链环节因整体的不足发挥不出应有的功效，缺乏相应的竞争力，从而有可能无法面对市场的各种不确定性 1.3从零和博弈到正和博弈的转变 全球经济一体化的趋势使得现代企业的思路从单纯竞争转向为合作竞争。房地产企业也要由“彼得我失”的零和思维转向相得益彰的“正和博弈”。只有这样各对手才能以平等协商促成互惠合作，达到双赢，实现利益平衡。实行“合作博弈”，可以减少因对抗而产生的资源浪费，企业间可以产生联合的最大化垄断利润。在实施企业战略联盟房地产企业的环节内部可以形成稳定的供应链，稳定产品及材料的价格，减少交易成本的发生。进行新产品开发时，可降低研发费用，防范研发失败的风险。 2.房地产开发企业建立战略联盟可采取的途径 2.1土地——资金联盟 由于银根紧缩和土地资源稀缺，有些开发企业拥有土地，或者在获得土地以后缺乏资金无力进行开发；有些开发企业资金实力雄厚但手中不掌握土地。这类开发企业可以采取土地——资金联盟的方式，各尽其力，合作开发，联手完成项目，既解决了有资金缺土地的困境，又化解了有土地缺资金的难题。从战略资源共享、优势互补来看，“土地—资金”合作是最符合房地产开发投资要求，最能解决土地、资金瓶颈的战略联盟方式。 2.2资金——资金合作联盟 当前各地政府在土地出让时，为了达到统一规划、综合开发、配套建设的效果，不论在新区建设还是旧城改造上，往往是大幅土地整体出让，禁止分批分块出让土地，零星小地块的出让越来越少。客观上要求开发企业将手中的资金集中起来，积少成多，共同购置土地，共同分担经营风险，走联合开发之路。 2.3以品牌为基础的联盟 经过多年的快速发展，房地产市场己经进入品牌时代，有着较高知名度、美誉度的房地产产品品牌和房地产企业品牌成为消费者的首选。在市场竞争压力和企业内在发展动力的作用下，那些手中掌握土地、资金等资源但运作能力不强的企业可以与综合实力强、拥有品牌等无形资产优势的企业建立战略联盟，依靠品牌进行市场扩张。品牌联盟可以是房地产企业之间的合作，也可以是房地产开发企业与相关的其他行业企业的合作。 2.4协调开发联盟 根据“地段论”，区域价值决定楼盘价值。任何楼盘营销推广的成功都与该楼盘所在区域的成熟度有关。所以，同一区域内的房地产开发企业联合起来进行合纵连横