江西省南昌市某住宅项目前期市场调查.doc

PAGE37 / NUMPAGES37 南昌****前期市场调查 一、项目概况 项目基本参数 1、地块编号：DGC0641。 2、地块位置：南昌市****控规B-02-04。 3、地块范围：东至规划路、南至****大道、西至****大道、北至规划绿地线。 4、出让土地面积：201.14亩。 5、土地用途：住宅用地、配套商业用地、配套公建用地。 6、主要规划要求： ① 容积率：≤2.0； ② 建筑密度：≤28%； ③ 绿地率：≥35%； ④ 宗地套型建筑面积90M2 7、土地出让年期：商服用地40年、公建用地50年、住宅用地70年。 8、挂牌起始价：人民币117万元/亩。成交价为:180万元/亩 9、其他说明事项： ①宗地套型建筑面积90M2 项目直观印象：****——大盘 今日**** 第一部分：板块概述 第一节 一个城市扩张的步伐，展示着城市的活力。 作为单核城市，南昌老城区长期以来承担着省会城市作为全省政治、经济、文化中心的全部功能，又承担城市本身需要承担的市民居住、生活、休闲、创业等多种功能。这就造成了城市结构的局促。城市在面临大发展机遇的时候，城市空间很不舒展，各种城市综合症“牵一发而动全身”。 在南昌市“一江两岸、一核五片、沿着赣江、两头延伸、多点组团推进”的城市规划总体思路下，南昌正经历着由单核中心向多核中心“的转变。 随着红谷滩南扩步伐的不断加快，人们的生活也不断向南延伸，联发·江岸汇景、新里·梵顿、绿湖豪城、金融街·紫金园、联泰·香域滨江、规划区内的建筑风格以欧式为主，着力打造具有浓郁东方神韵的南昌水城。该片区以优美的自然环境与城市景观而吸引着人们的目光。 第二节 南昌规划7条道过赣江 （图中黑色箭头为现有通道，白色箭头为新规划通道） 南昌将分别延伸叠山路、中山路，建通道过江至红谷滩中心区，增加昌南、昌北城之间的互动，使中心城区融为一体。南昌市过江通道远景规划已基本成形，新规划的7条过江通道中，已有两条列入了今年制定具体规划甚至开工建设的计划中。 现有6条过江通道 南昌现有的过江通道有6条，包括赣江铁路公路两用桥（2车道）、八一大桥（6车道）、南昌大桥（6车道）、温厚高速（4车道）、京福高速（6车道）、在建的生米大桥（8车道）。 新规划7条过江通道 新规划的7条通道包括：北外环（6车道）、赣江二桥（8车道）、二七路过江通道（4车道）、叠山路过江通道（4车道）、由中山路延伸的红谷过江通道（4车道）、前湖大道过江通道（6车道暂定名为朝阳大桥）、南外环高速（6车道）。其中，赣江二桥正在施工前期准备阶段，今年10月就将动工，红谷过江通道的工程设计也准备在今年内完成。因为赣江二桥建成后，原赣江铁路桥（2车道）将不再通车，故将来赣江上的通道共有12条68车道。 每条通道“各司其职” 这些过江通道会分别以跨江大桥和隧道的形式实现，每一条隧道或者大桥都会有自己的定位和功能。 红谷过江通道规划为一条隧道，其中会预留轨道交通的位置，并与叠山路过江通道共同分流红谷滩CBD将来聚集的人流； 南外环过江通道是为了打通南昌的绕城高速外环路，让过境的车辆可以不通过市区直接绕行，减轻城区内的交通压力； 北外环过江通道是规划中北外环的一段，连接昌东大道以及西外环，打通城市交通的外环路； 二七路过江通道以及前湖大道过江通道，将红谷滩新区的凤凰洲和****与****及城北的一部分与朝阳洲连接起来，这4个片区都有明显的居住功能，可进一步分流老城区人流到新城区。 第三节 红谷滩规划 1、红谷滩概况（定位、分区、前景、人口、环境、一带二轴三区） 红谷滩新区分为红谷滩、****、凤凰洲三个区域，即以赣江为主轴，一江两岸、一核五片、南北两城、双城拥江的城市空间新格局，明确了“控制老城区、储备朝阳地区、重点建设新区”的城市建设指导思想。红谷滩中心区是集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化城市核心区——中央商务区（CBD）；红谷滩及周边地区为具有高效率的商务功能，最具活力的城市公共中心区和综合居住区；****为具有外向的旅游功能，高层次的文化功能，完善的体育休闲功能、商品质居住功能的综合新区；凤凰洲为注重生态的舒适的城市居住新区，规划有碟子湖景区等大型综合项目。 红谷滩新区地处昌北，属城市核心区的重要组成部分，东濒赣江