杭州萧山某商业街商业定位初探.ppt

26 **建议： 不管是租户还是买家，在经营的业态方面都要遵从整体的商业定位和布局，以免在coffee吧的隔壁出现建材商店的闹剧。 商业用房招商模式： 结合萧山现有的招商情况，**建议后续的招商工作可按如下的步骤进行： 在招商上抢占主动性，抛弃以往在网站、报纸、酒会大肆造势，而后“守株待兔”的被动招商方式。以餐饮为例，可以积极向连锁品牌投递招商简介，并经常保持联络，及时了解客户的想法和意见，寻求解决问题的共同点。 在招商的顺序上，提倡以大业主、品牌商为先，一来前期招商优惠条件比较能吸引高质量的商家，其次由于这些商家的驻场，对后期的招商工作无疑会事半功倍。希望此项目今后的招商工作中能体现“抓大放小”招商策略。 此举可以提升整个****商业用房的层次，而且对后续的招商及销售工作都有益处。 27 28 商业建筑类型的不同，决定了它们所起到的商业作用不同，本项目现有商业的建筑类型主要有三种：集中式商业楼宇、商业内街、普通沿街商铺，这三种类型的商业建筑特点不同，业态定位有异，营销手法有别。 萧山****之营销思路 大方针：“先炒热核心区块，接着强化中等区块，最后盘活弱势区块，核心区块暂停销售，提升价格；中等及弱势区块先租后售、带租销售。” 一、炒热核心区块 现有的几大区块中，沿市心路振宁路之间的A区块最具商业价值，属于项目商业核心区块。 1、A区——项目整体商业销售价格的支撑区块 作为支撑整体商业的销售价格的脊梁。 A区是极具特色的商业内街，这种商业格局比较新颖，A区的餐饮必须选择休闲餐饮，这有利于项目整体档次的提升，并形成休闲餐饮一条街的特色核心竞争优势。A区的最主要的工作是解决招商的问题。对于A区的招商策略是重点攻关有影响力的休闲餐饮，哪怕是运用前半年免租的策略，以此形成连动气候。最终形成成熟休闲餐饮一条街。从而达到提升项目知名度及塑造核心竞争优势的效果。 29 2、C区——提升整体人气、商机的区块 C区目前有两栋二层的集中式商业楼宇，面积分别可控制在200-400平方米左右，**建议将此打造成为一个中小型的休闲餐饮组团。但双层的结构对行业的选择却有很多的限制。餐饮业是少数不受双层结构影响的行业，但是首先要让建筑符合做餐饮的要求。为达到这个目的，可以将单独铺面的一楼和与之对应的二楼成为一个独立的销售（租赁）单位，并在内部设置铺面一楼直通二楼的楼梯。 30 二、强化中等区块 中等区块指的是B区，这个区地段条件不突出，也没有明显的卖点，但是也没有太多的弱点。在这几个区块中，B区目前尚属于普通沿街商铺，但由于区块紧邻公寓主入口，建议单层挑高5.8米，将会成为极具备销售引力的区块。 1、B区——维护项目整体形象的区块 B区B组团裙房面积可增加6000平方米，这样的面积适宜做一个中型超市，项目的前期操作必须借助超市利于聚集人气的特质，用于提升项目商机及人气。 B区应避免大量建材门面的进入，因为这样一来租金低而且形象差，成为了影响项目整体商业形象的区块。解决的办法是，招进一些档次更高的相关行业，提升一定的租金，并带租约实现销售。 2、B区——完善生活机能配套的区块 B区将以小区的综合生活机能配套为主要的业态定位，面对小区配套的招商特点是面很广，租赁容易，销售必须等待时机。因此这个区块的销售策略将是在核心区块成熟的条件下，实现带租约销售。 31 B区目前有二层部分的会所以及大型餐饮，面积分别可控制在1200-2000平方米左右，**建议将此打造成为一个大型的品牌餐饮。在底层大堂内实行会所、餐饮大堂共享。在内部大堂设置一楼直通二楼的楼梯并使两者又能相互呼应成为有机的整体。 这种大型餐饮一旦操作成功，必将提升整体的商业人气，并带来更 多的商机。 3、B区——提升商业人气、创造商机的区块 商业对地产的作用 一、??? 商业带动地产 商业项目的成功与否，对提升****住宅 项目的品质和价格空间将起到极大的作用。 以点带面——预先启动商业市场，形成规模。从而带动整个****近35万方的销售量与销售价格的上扬。 盈利来自商业带动房地产 新天地是属于商业带动地产较好的一个典型 成功案例分析——新天地 投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000元～10000元，到现在的每平方米2万元。 ****商业定位初探 呈送： ****有限公司 撰写： ****房地产投资咨询有限公司 日期：二零零肆年十一月 目录： 02 宏观市场分析 06 项目总体方案 15 商业用房分区定位 24 各业态商家对建筑物的特殊要求 29 商业招商模式 30 萧山****之营销思路 34 商业对地产的作用 43 结言 1