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项目可行性报告 项目概况 一、宗地位置。 应包括： 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。? 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。? 二、宗地现状。 应包括： （1）四至范围；（详细考察，并进行分析，有没有退线） （2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； （3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； （4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；（如有拆迁要核算成本，把拆迁量把握好） （5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；（拿地前与当地人详细了解） （6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据。 （7）宗地历史情况、人文背景、在地方居住格局中的档次和位置、升值潜力等。（拿地前与当地人详细了解，详细了解民风民俗） 三、规划控制要点。 应包括： 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积、住宅建筑面积、公建建筑面积（公建的内容并区分经营性和非经营性公建的面积）、综合容积率、住宅容积率、建筑密度、绿化率、控高等。（详细了解项目可售多少） ?四、项目周边的社区配套。 （一）周边3000米范围内的社区配套。 应包括： 交通状况、教育、医疗、购物中心、文体娱乐设施、公园、银行、邮局等。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。（重要事项，必须要认真分析，考虑怎么好变现） 五、项目周边环境 应包括： 治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、周边景观、近期或规划中周边环境的主要变化（如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等），以及风水情况等。（最好远离有危险的地方） 法律及政策性风险分析 一、现行国家政策。 列举涉及到房地产开发的国家及地方法律法规。 二、其它政策性因素。 由于本地块是政府整理规划后通过“招拍挂”正式出让的，因此不会存在土地性质变更、归属争议，或者城市规划限制或更改、突发性政策等政府及政策因素。但还应包括国家宏观经济政策及走向，以及对整个房地产市场可能造成的影响。 三、合作方式及条件（有合作方的前提）。 应包括： 合作方基本情况、合作方式、利益分成方式及比例、付款进度及与拿地程序的配合、其他合作的主要条件，以及与合作方式相关的其它法律规定。 市场分析 一、地方房地产市场分析。 应包括： （1）近三到五年商品住宅市场发展状况，如开工面积、竣工面积、销售面积、销售额、主要居住局格局、近期热点区域等； （2）近三到五年商品住宅土地市场供应量情况等，并分为各个区县，以图表形式体现； （3）其它地方房地产数据及分析。 二、区域住宅市场成长状况。 应包括： 居住区形成时间、各档次住宅区域内分布状况、?购买人群变化、近3-5年区域住宅市场开工量及竣工量、销售量/供需比、平均售价等，以及区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。 三、区域内供应产品特点。 应包括： （1）各档次产品供应状况及集合特征，如平均售价、开发规模、产品形式、平均消化率、平均容积率、物业在区域内分布特征等； （2）区域内表现最好个案状况，及较详尽原因分析； （3）未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型； （4）分析本案在区域市场内的机会点。 四、区域市场目标客层研究。 应包括： 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上），并对本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点作结论分析。 五、目标市场定位及产品定位。 应包括： 市场定位、目标人群特征/来源区域/行业特点、产品建议等。 规划设计分析 一、初步规划设计思路。 应包括： （1）设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点； （2）主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例； （3）节能和环保型建筑材料选用的考虑； （4）在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性； （5）如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 二、规划设计的可行性分析。 应包括： （1）在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建