房地产项目投资管理基础.doc

·PAGE 122· ·PAGE 30· 第一篇 投资项目前期基础工作 第一章 基本建设程序和主要步骤 一、基本建设程序的概念 基本建设程序，是指基本建设全过程中各项工作必须遵循的先后顺序。它是指基本建设全过程中各环节、各步骤之间客观存在的不可破坏的先后顺序，是由基本建设项目本身的特点和客观规律决定的。开展基本建设，必须坚持按科学的基本建设程序办事，也就是说基本建设工作必须按照符合客观规律要求的一定顺序进行，正确处理基本建设工作中从制定建设规划、确定建设项目、勘察、定点、土地征用及报批、设计、建筑、安装、试车（试运行），直到竣工验收交付使用等各个阶段、各个环节之间的关系，达到提高投资效益的目的，这是关系基本建设工作全局的一个重要问题，也是按照自然规律和经济规律管理基本建设的一个根本原则。 二、基本建设的主要步骤 一个建设项目从计划建设到建成投产，一般要经过建设决策、建设实施和交付使用三个阶段。其主要步骤是： 1、项目建议书。 项目法人按国民经济和社会发展长远规划、行业规划和建设单位所在的城镇规划的要求，根据本单位的发展需要，经过调查、预测、分析，编报项目建议书。 2、可行性研究报告。 项目建议书批准后，项目法人委托有相应资质的设计、咨询单位，对拟建项目在技术、工程、经济和外部协作条件等方面的可行性，进行全面分析、论证、进行方案比较，推荐最佳方案；可行性研究报告是项目决策的依据，应按国家规定达到一定的深度和准确性，其投资估算和初步设计概算的出入不得大于10%，否则将对项目进行重新决策。 3、初步设计。 可行性研究报告批准后，项目法人委托（通过招投标）选择有相应资质的设计单位，按照批准的可行性研究报告的要求，编制初步设计。初步设计批准后，设计概算即为工程投资的最高限额，未经批准，不得随意突破。确因不可抗拒因素造成投资突破设计概算时，需上报原批准部门审批。 4、施工图设计。 初步设计批准后，项目法人委托有相应资质的设计单位，按照批准的初步设计，组织施工图设计。 5、年度投资计划 项目建议书、可行性研究报告、初步设计批准后向投资项目主管部门申请年度投资计划。 6、开工报告。 建设项目完成各项准备工作，具备开工条件，建设单位及时向主管部门和有关单位提出开工报告，开工报告批准后即可进行项目施工。 7、竣工验收。 根据国家有关规定，建设项目按批准的内容完成后，符合验收标准，须及时组织验收、办理交付使用资产移交手续。  第二章 投资项目前期工作概述 一、投资项目周期 (一)项目、投资项目与建设项目 项目包含的范围比较广泛，只要是投入一定资源的计划、规划或方案，并可以进行分析和评价的独立单位都可以称之为项目。相对项目而言，建设项目包含的范围相对较窄，是指具有独立的功能和明确的费用投入及产出的项目，必须通过设计和施工来完成，从而形成项目实体。建设项目在一段时间内主要是投入，最终形成一定量的资产，就是所谓的建设期;而另一段时间里主要是产出，从而实现投资效益，就是所谓的生产运营期。在我国的建设程序中和有关可行性研究与项目评价的规定中针对的建设项目，国家计委在2002年发布的《投资项目可行性研究指南》(以下简称《可行性研究指南》)改称为投资项目。实际上建设项目与投资项目是有一定区别的。与建设项目相比，投资项目涵盖范围更广，只要是拟投入一定资金，执行既定计划，实现投资目标的项目都可以称为投资项目，而只有通过施工进行建设，形成项目实体的项目才是建设项目。例如拟投入一定资金，执行项目购并计划，实现扩张目标可以称之为拟进行一个投资项目，具体说它是一个资本运作项目。但是拟投入一定资金，建设一个工厂，通过产品生产的销售实现获利的目标，既是投资项目，也是建设项目。按照“可行性研究指南”的口径，称为投资项目。但实际上以下所描述的内容大多是建设项目涉及的内容，其他投资项目的可行性研究和财务评价可以比照进行。 (二)投资项目周期 一个投资项目，由构想到完成，自然要经历几个阶段。国际上公认的项目周期的提法就是指投资项目要经历的几个阶段。这里把投资项目周期归纳为三个阶段，即投资项目前期阶段、投资项目实施阶段和投资项目运营阶段。投资项目实施阶段和投资项目运营阶段的经验又可以对以后项目的前期阶段形成指导，周而复始就形成所谓的项目周期。 1、投资项目前期阶段 投资项目前期阶段一般指提出项目到实现投资决策前所经历的过程，是能否实现科学决策，并获得预期投资目标的重要的工作阶段，主要包括: (1)项目设想(机会研究或规划)——决定是否发起项目; (2)项目建议书(初步可行性研究)——决定是否进行下一步工作; (3)可行性研究——投资决策依据，融资决策基础。 2、投资项目实施阶段 投资项目实施阶段一般指投资决策后的设计、采