辽宁锦州某大型小区项目可行性研究报告.doc

PAGE ****-****三期项目可行性研究报告 目 录 项目总论 项目基本情况 项目建设背景 项目可行性分析目的 可行性报告编制依据 项目主要经济技术一览表 房地产市场宏观政策分析 项目营销策划 锦州地产市场分析 开发区地产市场特征 价格定位 市场定位 目标客群定位分析 建设规划方案及设计要求 项目选址 总体规划 规划标准 交通组织 景观设计 建筑设计 户型设计 建筑装修 公共配套 消防措施、环境保护、卫生防疫、劳动保护和节能措施 项目工程进度计划 投资估算与财务分析 建设投资估算 投资估算总说明 资金筹措计划与资金使用计划 财务经济评价 测算说明 财务分析 风险分析 市场风险分析 经营管理风险分析 金融财务风险分析 结论与建议 结论 建议 第一章 项目总论 1、1项目基本情况 1、1.1项目名称及开发单位 项目名称：****三期 项目开发单位：锦州****地产有限公司 1、1.2项目地址 ****三期位于锦州****区以东，****路以南，****路和****街以北的五边形宗地上，拆迁总面积9.31公顷,规划总用地面积为7.78公顷。锦州经济开发区属于锦州滨海新区。位于老城区的南向，距老城区约2公里。锦州市政府在宏观规划中把它定位于国际工业园区、大学城高新产业园、港口物流、行政和旅游等综合性开发区域。大笔架山，小笔架山等知名景点皆在此区域内。整体环境优越，地理位置突出，在远期对推动锦州市的经济、教育、旅游等主导产业起着龙头作用。但目前开发区的建设还正处于起步阶段，各项设施还不十分完备 ****三期项目就位于此区域，西临****路大街，南接****路和****街，东至****街，北靠****路。东西方向长400米，南北方向长390米，总占地面积9.31公顷,用地平坦。周边配套设施齐全，在北侧与南侧分别有与此地块相临的已建中小学校，在****路与****大街上有多条公交站点在此设立，且与管委会 1、1.3开发规模与建设情况 项目拟建设成为辽西滨海新区最适合人居的超大型高尚小区，占地面积为7.78公顷，总建筑面积128757平方米(含车库、阁楼等)，其中：多层住宅面积85334平方米，商业公建面积21964平方米，公共配套面积6780平方米，地上车库面积14679平方米。建筑密度28%，绿化率45%，容积率 1、1.4总投资与资金筹措 ①项目总投资 本项目总投资为2.4亿元。 ②资金筹措 本项目总投资2.4亿元。其来源为如下： 自筹资金0.85亿元，占投资总额35%。 银行贷款0.85亿元，占投资总额35%。 通过滚动开发筹措资金0.7亿元，占投资总额30%。 ③项目建设周期三年。 1、1.5建设单位基本情况 锦州****地产有限公司是以房地产开发建设为主，集物业管理、商业地产、广告制作、装饰装修、现代物流、投资融资等多种经营为一体的综合性企业集团，成立于1988年，2001改制为有限责任公司。现旗下拥有****房产置换有限公司、锦州****地产有限公司、XX有限公司、大连港****广告有限公司、XX有限公司、XX融投资有限公司等多家子公司。集团注册资本5000万元。锦州****地产有限公司为保证项目成功开发，组成了强强联合的优秀团队，在这个实力强大的阵容中有来自XX知名的XX城建规划设计院、XXXX房地产营销策划代理机构等。 1、2项目建设背景及必要性 1、2.1项目提出背景 锦州市以其重要的地理位置、独特的资源优势和经济发展的广阔前景，使锦州的房地产市场充满了诱人的魅力。锦州房地产业经过近几年的发展，已逐渐成为全市国民经济新的增长点。市政府为了进一步拉动房地产业的发展，给予了大面积开发的发展商一系列优惠的政策。同时，大力支持开发区建设的发展。《****》项目是锦州市****区重点建设项目，拟在锦州市****区建成锦州市最适合人居的中心生活区。 1、2.2项目建设的必要性 ①项目建设符合国家产业政策 党中央、国务院已明确提出，要把住宅建设培育成为国民经济新的经济增长点和新的消费热点。住宅建设的发展，将活跃整个房地产市场，促进住宅商品化发展进程，进一步改善广大人民群众的居住条件。跨世纪中国住宅产业政策的制定和实施的出发点和最终目标是：加大住房投入，改善住房的有效供给；增加住房消费，实现住房的有效需求；搞活市场流通，促进住房供给与需求的基本平衡，实现住房投资和住房消费的双向拉动，促进住宅产业发展，推动国民经济增长。 本项目占地77800平方米，总建筑面积为107298平方米（不含车库）的大型现代化小区，符合国家推动住宅产业成为国民经济主要产业的产业政策。 ②项目建设符合锦州城市总体规划要求，是城市建设发展的需要。 锦州房地产业经过近几年的发展，已逐渐成为全市国民经济新的增长点，经济技术开发区的房地产也取得迅猛发